估樓價微升 自住趁早買 投資要三思

差估署最新數據顯示，今年5月全港私人住宅樓價指數升至321.9點，按月升1.42%，已連升12個月，按年升12.36%。多家大行及測量師行預測今年樓價升幅介乎8%至16%，信銀國際首席經濟師丁孟接受專訪時則預期全年樓價僅升約5%，看法相對保守。他解釋，這一判斷建基於兩大核心考慮，包括息口及供應因素。他亦認為，港樓價格升幅有限，有自住需求可有條件入市；投資則需量力而為，切忌高槓桿，並時刻留意息口走向和政策變化對市場的雙向影響。

息口預期扭轉 加息將加重負擔

首先是息口因素。丁孟解釋，年初市場普遍預期美聯儲會減息兩次，該行原本亦按此基準作預測，但現時實際情況是減息預期降溫，反而有加息風險。他強調，息口因素對樓市影響最直接，且是最純粹的數字傳導——按揭成本直接影響購買力，一旦息口走向與預期出現偏差，需求端便會即時受到抑制，「這部分的成本對樓市的影響最直接，可能會影響未來的需求情況。」

其次是供應因素。丁孟承認，目前庫存去化速度有所加快，但他同時指出，整體及潛在庫存量仍處於偏高水平。關鍵問題在於，一旦銷售節奏放緩，市場便會重新審視供應規模是否過剩。他強調這兩個因素是主要考慮，遠比單純跟隨市場情緒更為重要。他認為目前樓市已從過熱狀態逐漸回到合理位置，政策方向亦強調「房住不炒」，以自住需求為主導，這是合理的市場狀態，長期而言有利經濟穩定。

內地專才居住需求非一蹴而就

在需求結構方面，丁孟將內地買家需求拆分為兩個層次。首先是投資需求，近期租金持續上升，不斷刷新之前較高水平，這部分有一定風險。但從資產定價角度來看，當房租上升而樓價保持不變，租金回報率便會相對提升，從而使資產更具吸引力，這是推動需求的第一波力量。第二層則是專才來港所衍生的剛性居住需求。他舉例指出，僅深圳便有過千萬人口，對香港市場而言，需求推動的潛力是存在的，但這種轉化需要時間逐步實現供需平衡，不會一蹴而就。

然而，丁孟特別提醒，近期加強跨境資金審查可能對最高端市場產生一定影響。但他認為，長遠而言這反而有助市場健康發展，因為不合法資金流入本身就不是健康的事情。「如果斬斷不合法資金渠道，可能會對最高端市場產生影響，但整個市場是一個整體，無法割裂，只會產生傳導效應。從現在開始管控渠道，導向正規渠道，反而會使市場相對平穩健康。」他強調，過度投機的需求本身就是問題，市場不應依賴這類資金支撐。

被問及是否入市好時機，丁孟認為對自住需求而言，現時是相對好的時機，因資金成本仍低，樓價已從高位有所回落，綜合條件較過去幾年更為有利。但對投資者而言，則需審慎考慮自身財務能力、槓桿水平和風險承受能力，「如果將房地產作為資產組合的一部分，目前租金回報率在衡量標準和利率選擇上仍佔較有利位置。」他特別警告高槓桿短炒行為風險較高，建議投資者要審慎評估止損位置，計算本金出現虧損後的承受程度。

內地經濟穩定有利港增長

除了香港本地因素，丁孟亦深入分析內地樓市對香港的傳導效應。從長期角度來看，內地經濟穩定增長對香港有正面作用。「我們過往看數據，就知道內地經濟增長跟香港有非常明顯的關聯。」房地產作為經濟的重要組成部分，其穩定有助整體經濟增長，對香港市場必然產生正面溢出效應。但從短期角度來看，大灣區城市與香港存在一定替代關係。若深圳、廣州等一線城市樓市持續企穩甚至回升，作為核心資產，可能會吸納部分原本投向香港的資金。他亦明確表示看好一線城市樓市機會，因最好的醫療、就業和教育資源集中於此，一線城市樓市作為核心資產具有不可替代的吸引力。