【按揭解碼】小額貸款成按揭路障 內地買家申報要留神

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

樓市回暖，準買家都趁機入市，當中不乏來自內地的專才或投資者。然而，部分內地投資者忽略了一項關鍵細節——自己在內地的小額貸款，隨時成為香港按揭申請的攔路虎。即使貸款額很低，也可能會令個人的貸款能力大幅縮水，甚至導致按揭申請被拒。

小額貸款在內地非常盛行，特別是在年輕一族中，很容易通過網絡廣告或應用程式接觸到相關資訊。一般小額貸款的金額上限為20萬元，但收取的利息卻可以高達24%，以三年還款期計算，每月的還款額就要7,847元。

銀行計算供款與入息比率（DTI）時，每月供款不僅包括新造按揭，還包括申請人名下其他債務的每月還款額。雖然小額貸款金額不大，但每月多出數千元還款，足以令DTI超標。

假設申請人A先生月入5萬元，計劃借400萬元按揭，分30年還，以目前按揭利率3.25%計算，每月供款約17,400元，DTI少於50%，A先生是通過按揭審批。但若果A先生在內地有一筆20萬元的小額貸款，每月還款7,847元，總還款額便會多於2.5萬元，剛好超過入息的一半，DTI即時「肥佬」。

過去，香港銀行難以掌握內地借款人的信貸紀錄。但隨着香港金管局與中國人民銀行推出「跨境徵信互通」業務，銀行可在客戶同意下，獲取客戶在內地銀行的信用報告以協助審批貸款。

換句話說，內地申請人在內地的貸款紀錄，已不再是難以查核的資訊。銀行亦會要求申請人提供內地徵信報告，如發現有未清還債務，處理方式與本地負債相同——將每月還款額計入DTI，銀行亦會參考徵信報告的逾期還款紀錄，從而判斷是否拒批按揭。

申請按揭前應先「自查」

對於有意投資香港房地產的內地買家而言，建議在申請按揭前，可預先透過中國人民銀行徵信中心官方網站，或各大銀行的手機應用程式，查閱個人徵信報告。這份報告會詳細列出名下的所有貸款、信用卡、擔保及逾期還款紀錄，是最準確的個人信貸檔案。

透過報告，事主可確認沒有未清還的小額貸款，如果發現有已經還清但尚未更新的紀錄，應向財務機構索取清還證明，以備銀行查核。

同時，申請人應避免在按揭審批期間新增任何貸款，以免影響信貸評級及DTI計算。部分內地申請人習慣在手機應用程式上「先借後還」，以為只是短期周轉，不影響長遠財務。然而，銀行審批是按申請時的財務狀況作準，即使貸款只借了數個月，只要在申請期間仍然存在，便會納入DTI計算，直接影響按揭獲批機會。

若有疑問，可先向銀行或按揭中介查詢，確保財務狀況「乾淨」才簽約買樓。切勿因為一時大意，在簽署買賣合約後才發現按揭出了問題，屆時已簽約、已付訂金，就算想補救也為時已晚。