硬科技與新經濟行業加持　辦公樓市場租金下跌收窄

（香港文匯報記者毛麗娟）2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場需求動能穩步修復。二季度市場延續一季度以來的改善趨勢，淨吸納量持續走強，環比及同比均保持顯著增長，反映出企業租賃活動有所回暖。仲量聯行分析，以智能硬件、人工智能及應用（AI+）、跨境電商為代表的硬科技與新經濟行業，構成上半年最活躍的租賃需求來源，合計錄得租賃面積約佔總成交的近30%。

仲量聯行華南區董事總經理李文傑透露，深圳甲級辦公樓市場延續修復態勢。需求端成交活躍度提升，淨吸納量同比顯著增長，推動全市空置率連續三個季度回落；租金雖仍處下行通道，但環比跌幅已連續兩個季度收窄。整體來看，市場改善主要由高成長行業擴張、新興商務區承接能力增強，以及成本驅動型升級搬遷共同推動；企業選址決策仍高度關注總租賃成本、空間效率與產業協同。

南山、前海、後海租賃成交活躍

儘管成交規模回升，企業核心租賃策略仍以成本管理為主，多數企業在不動產決策中繼續關注租金談判、面積優化與區位調整。同時，部分業務發展穩健、增長預期明確的企業，傾向在總體租賃成本可控的前提下，將辦公空間從老舊樓宇或非核心區遷入品質更高、配套更完善的新一代甲級辦公樓，以提升辦公效率、員工體驗與空間配置彈性。

從成交面積段和區域分布來看，大面積租賃需求主要集中於新興商務區及毗鄰產業集聚區的板塊。二季度仲量聯行錄得的1,000平方米以上租賃成交中，約半數位於南山區，其中前海與後海表現較為活躍。上述區域新增優質項目供給相對充足，可提供整層或大單元產品，同時臨近科技園及產業集群，對科技類租戶的吸引力較強。

行業表現方面，以智能硬件、人工智能及應用（AI+）、跨境電商為代表的硬科技與新經濟行業，構成上半年最活躍的租賃需求來源，合計錄得租賃面積約佔總成交的近30%。這類行業的擴張邏輯與產業趨勢緊密相關：智能硬件受端側AI和具身智能商業化提速驅動，進入產品迭代與產能擴張周期，帶動研發及運營團隊的辦公空間需求；AI領域正加速向場景滲透，金融、教育、醫療等垂直行業應用落地，直接推動銷售與交付團隊擴編；跨境電商進入全球化運營深耕階段，海外運營、供應鏈及合規等崗位持續增加，轉化為綜合辦公空間需求的直接擴張。相較之下，傳統需求來源中的金融業整體保持平穩，成交以1,000平方米以下中小面積為主，擴張意願相對審慎。

甲級寫字樓租金跌幅收窄

2026年上半年，深圳甲級辦公樓市場新增四個項目，合計體量約24萬平方米。其中，二季度市場新增兩個項目，合計約10萬平方米，分別位於前海與留仙洞總部基地。受自用與預租去化帶動，兩個新項目入市初始空置率低於同片區前期項目水平，對片區整體空置率的推升作用有限。

在結構性需求回暖的支撐下，儘管新增供應持續入市，全市空置率仍延續下行趨勢。截至二季度末，深圳甲級辦公樓空置率錄得24.9% ，環比下降約1.0個百分點，較2025年底累計下降約1.5個百分點，且已連續三個季度環比回落。

空置壓力的邊際緩解，正在影響業主方的定價策略與市場預期。二季度全市甲級辦公樓租金環比跌幅顯著收窄至1.0% ，實現連續兩個季度改善，上半年累計下跌約3.4% 。分區域看，福田核心區是跌幅收窄最為明顯的片區之一，區域內多數甲級辦公樓二季度租金整體維持相對穩定。

李文傑表示：「經過近幾年的市場深度調整後，隨着空置率連續改善，深圳辦公樓市場正逐步進入更為理性的修復階段。業主方心態已從前期強調『以價換量』，轉向尋求去化與價格之間的審慎平衡，進一步大幅降價的意願有所減弱。尤其是核心地段、運營能力較強的優質資產，議價能力邊際增強，但整體市場仍需要時間消化新增供應。」