二手轉旺 樓價指數連升13周 業主趁機沽貨套現 市場對2房戶承接力最強

在香港經濟持續向好、投資市場氣氛活躍下，樓價亦見持續回升。反映全港二手樓價走勢的美聯物業「美聯樓價指數」最新報147.22點，按周上升0.48%，連升13周，持續錄得逾兩年半新高。今年迄今樓價累升9.29%，較去年低位更累升16.58%。此外，另有地產代理行統計數據指出，不少業主趁樓市反彈沽貨套現，當中2房戶明顯較受市場歡迎，二手市場暢旺。

●香港文匯報記者 陳鍵行、蔡競文

美聯物業表示，根據最新「美聯樓價指數」，港九新界三區樓價同步造好，港島區、九龍區及新界區的樓價指數分別報155.98點、153.68點及133.54點，按周依次升0.49%、0.27%及0.65%。若以年內迄今計算，港島區升幅最大，達11.55%，其次為九龍區的9.81%及新界區的8.11%。

住宅租金「月月破頂」

另一方面，隨着租務旺季展開，部分留學生為新學年提前來港租樓，加上外來專才及家庭持續來港的雙重效應，私人住宅呎租升幅擴大，再創新高。美聯物業分析師岑頌謙指出，據美聯「租金走勢圖」5月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約39.55元，按月升約0.69%，並為21個月最大升幅。

岑頌謙續稱，私宅呎租連升5個月，自今年1月刷新歷史高位以來，連續5個月呈現「月月破頂」的強勁升勢，而今年首5個月累升約2.1%，較2023年1月的近年低位已累升約18%。隨着暑假租務旺季來臨，預期內地及海外留學生的租賃需求將進一步釋放，同時在各項人才輸入計劃持續推動下，對住屋的剛性需求殷切，料將繼續為租金提供上升動力，呎租有望進一步攀升。

樓市轉旺，不少業主趁機沽貨套現。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取2025年7月以後首次二手轉售（截至2026年4月30日登記）上手為2016年後一手買入之私人住宅共錄3,545宗，以房型分類，首次二手轉售之一手新盤，2房戶蝕讓比率最低，錄65.3%，低於大市的七成，2房戶明顯較受市場歡迎。轉售平均賬面蝕讓幅度最多的房型亦是開放式，錄20%平均蝕幅，2房蝕16%最少。相對地，開放式單位獲利比率最低，只錄13.6%，而2房戶獲利比率則最高，錄34.5%。2房的平均賬面獲利幅度錄14%最多，開放式平均僅賺10%最少。

3新盤2房戶二手全獲利

2房戶轉售佔屋苑首次二手轉手總宗數逾五成之新盤有40個，其中18個（45%）樓盤的2房戶蝕讓比率達100%，港島佔1個，九龍5個，新界12個。2房戶全數蝕讓的屋苑比率少於五成，明顯較開放式全數蝕讓的屋苑比率75%為低。平均賬面蝕幅超過兩成的有7個樓盤，「睿峰」及「SILVERSANDS」蝕讓幅度均錄31%，比率最多。而「峻巒」的蝕讓宗數最多，錄39宗。值得留意的是，「SAVANNAH」、「啟德海灣」及「利奧坊·首隅」的蝕讓比率為0，這些屋苑2房戶轉售全部錄得獲利。「SIERRA SEA」及「BELGRAVIA PLACE」的蝕讓比率亦較低，僅錄2.9%及10%，即九成或以上2房戶轉售能夠獲利。上述5個屋苑均在樓價處於低位期間開售。至於2房轉售平均獲利幅度較多為SAVANNAH及SIERRA SEA，賺25%及24%。