香港文匯報訊(記者 岑健樂)香港經濟持續向好,最新首季GDP增長5.9%,連升13個季度。樓市亦明顯回暖,3月官方樓價指數連續第10個月上升。因應本港最新的經濟及樓市情況,多家機構相繼上調本港樓價預測。繼評級機構標普全球看好本港全年樓價升8%至10%後,星展香港昨亦預期今年香港樓價可升10%,其看好樓市的理據主要包括:各類人才來港帶動住屋需求、住宅租金回報率變得吸引、投資者及買家重新入市,以及地產商去庫存見效。
星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文昨表示,今年香港住宅樓價預期升10%,若相關形勢持續,不排除明年會進一步上升。而今輪香港住宅樓市的升勢,最終有機會令樓價重回2021年的歷史高位。
丘卓文指出,香港住宅樓市已於早前見底,隨着特區政府持續引入不同類型的人才來香港發展,在住屋需求增加下,租金上升,現時租金回報率已經升至3.3厘,高於約3.25厘的樓按息率, 因此吸引更多投資客入手香港住宅,同時亦有更多內地與本地買家重投市場。
去庫存見效 新盤削減優惠
他續指,去年發展商為去庫存,將部分新盤的定價低於二手市場,但目前一些發展商已取消相關優惠,加上該行預期香港住宅庫存數量,以及2026年至2028年的新樓落成量,將較過往為低,因此該行看好今年的住宅樓價表現。
寫字樓市道方面,丘卓文表示,市場自去年下半年開始回穩,尤其中環及尖沙咀空置率持續改善,主要受惠於香港新股市場表現強勁。除對沖基金、財富管理、私人銀行及保險公司帶動租務需求之外,教育機構、企業的區域總部及辦公室承租數字亦見上升。
丘卓文指,政府暫停商業用地招標兩年,預計寫字樓供應將於2028年開始下降,加上中資科技企業、教育機構、金融機構近期頻頻入市自用,相信供過於求的最壞時間已過。但他認為,當前寫字樓市場復甦並不平均,九龍東、港島東空置率依然高企,與全面復甦仍有一段距離。他又預計中環和尖沙咀會繼續跑贏其他地區,兩區租金今年有望分別升5%和0%至3%。
人民幣升值利港旅遊零售
至於香港零售表現與商舖市道方面,星展香港高級研究分析師梁梓瑩昨表示,儘管面對中東局勢緊張及環球股市表現存在不確定性,不過近月香港零售銷售表現仍具韌性,今年首季整體零售銷售按年上升約12%。展望後市,她表示考慮到本地消費表現回暖,以及人民幣升值有助促進內地旅客在香港消費等正面因素,估計今年全年香港零售銷售按年上升5%,至於相關商舖租金則有望回升3%。
評級機構標普全球日前發表報告稱,預料今年餘下的時間香港樓價將再升3%至5%,推動全年樓價升幅達8%至10%;明年樓價升幅則預料放緩至0%至3%。標普指出,香港住宅價格自2021年到2025年中期累跌近30%後,已由低位反彈近10%,成交量亦回升,去年共錄得20,540宗一手成交。該行預料今年成交量再略為上升,而隨着積壓需求的逐步釋放,明年回落至約18,000宗。
標普表示,近幾月賣地市場的競爭似有升溫,中標價明顯高於估值。若發展商在土地投標中以過高價格入市,長遠可能構成風險。不過,若投資者資金持續流入,亦可能帶動樓價表現超出預測。
新盤大手客4月掃497伙 「撤辣」後新高
樓市氣氛向好,樓價持續攀升,租金破頂,加上撤辣大幅降低入市成本,增加投資者入市意慾。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料作統計,顯示已知的一手大手客(即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一伙單位)於4月共錄得157宗,按月大升約3.36倍,以宗數計算創「撤辣」後的次高;以單位伙數計算,共涉497伙單位,按月大升約4.46倍,創「撤辣」後的新高。總投入資金約40.2億元,按月升約2.3倍,達2年新高。
大手客平均掃3.2伙 15個月最多
美聯物業分析師岑頌謙昨指出,值得留意的是,從4月註冊個案統計,每位大手客平均購買約3.2伙單位,較3月平均約2.5伙明顯上升,並創15個月新高。相信受外圍環境不穩影響,大手客將資金轉投穩步向好的本港樓市;同時,推售新盤不乏租金回報率較高的細單位,吸引投資者作長線投資,推升平均購入單位伙數。
事實上,4月一手大手客註冊登記的497伙單位中,高達七成(348伙)屬於A類單位(實用面積約430方呎或以下)。根據差估署最新3月資料,A類私宅租金回報率約3.5厘,為各類單位之中最高,相信是細單位深受大手客青睞的其中一個因素。至於B類單位(實用面積約431方呎至752方呎)佔約25.8%(128伙),而餘下為C類至E類單位(實用面積約753方呎或以上)佔約4.2%(21伙)。
租金回報佳 中小單位最受捧
按金額劃分,4月一手大手客註冊登記涉及最多的是逾600萬元至1,000萬元單位,共錄325伙,佔同期497伙的達六成半,伙數按月大幅急升超過6.38倍。其次是600萬元或以下單位,共錄102伙,佔同期超過兩成,伙數按月亦顯著上升逾3.85倍,顯示中細價新盤備受青睞。
至於逾1,000萬元單位於4月一手大手客錄70伙,按月亦升約1.9倍。
恒基物業代理董事及營業(二)部總經理韓家輝於本周三(13日)表示,由該部負責銷售的項目,今年至今已累沽約1,200伙、涉總銷售額高達150億元。他指,公司位於紅磡的項目首岸1期與首岸3期已經累售468伙,平均成交額約830萬元、套現逾39億元;客源方面,72%屬本地客、18%屬內地客,另3%為外國客,7%屬公司客。
另外,韓家輝表示,會視乎銷售情況,首岸3期或於短期內再加推單位應市,最快下周再展開銷售。

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