大行看好今年港樓價升10%　星展：人才來港帶動需求

香港文匯報訊（記者 岑健樂）香港經濟持續向好，最新首季GDP增長5.9%，連升13個季度。樓市亦明顯回暖，3月官方樓價指數連續第10個月上升。因應本港最新的經濟及樓市情況，多家機構相繼上調本港樓價預測。繼評級機構標普全球看好本港全年樓價升8%至10%後，星展香港昨亦預期今年香港樓價可升10%，其看好樓市的理據主要包括：各類人才來港帶動住屋需求、住宅租金回報率變得吸引、投資者及買家重新入市，以及地產商去庫存見效。

星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文昨表示，今年香港住宅樓價預期升10%，若相關形勢持續，不排除明年會進一步上升。而今輪香港住宅樓市的升勢，最終有機會令樓價重回2021年的歷史高位。

丘卓文指出，香港住宅樓市已於早前見底，隨着特區政府持續引入不同類型的人才來香港發展，在住屋需求增加下，租金上升，現時租金回報率已經升至3.3厘，高於約3.25厘的樓按息率， 因此吸引更多投資客入手香港住宅，同時亦有更多內地與本地買家重投市場。

去庫存見效 新盤削減優惠

他續指，去年發展商為去庫存，將部分新盤的定價低於二手市場，但目前一些發展商已取消相關優惠，加上該行預期香港住宅庫存數量，以及2026年至2028年的新樓落成量，將較過往為低，因此該行看好今年的住宅樓價表現。

寫字樓市道方面，丘卓文表示，市場自去年下半年開始回穩，尤其中環及尖沙咀空置率持續改善，主要受惠於香港新股市場表現強勁。除對沖基金、財富管理、私人銀行及保險公司帶動租務需求之外，教育機構、企業的區域總部及辦公室承租數字亦見上升。

丘卓文指，政府暫停商業用地招標兩年，預計寫字樓供應將於2028年開始下降，加上中資科技企業、教育機構、金融機構近期頻頻入市自用，相信供過於求的最壞時間已過。但他認為，當前寫字樓市場復甦並不平均，九龍東、港島東空置率依然高企，與全面復甦仍有一段距離。他又預計中環和尖沙咀會繼續跑贏其他地區，兩區租金今年有望分別升5%和0%至3%。

人民幣升值利港旅遊零售

至於香港零售表現與商舖市道方面，星展香港高級研究分析師梁梓瑩昨表示，儘管面對中東局勢緊張及環球股市表現存在不確定性，不過近月香港零售銷售表現仍具韌性，今年首季整體零售銷售按年上升約12%。展望後市，她表示考慮到本地消費表現回暖，以及人民幣升值有助促進內地旅客在香港消費等正面因素，估計今年全年香港零售銷售按年上升5%，至於相關商舖租金則有望回升3%。

評級機構標普全球日前發表報告稱，預料今年餘下的時間香港樓價將再升3%至5%，推動全年樓價升幅達8%至10%；明年樓價升幅則預料放緩至0%至3%。標普指出，香港住宅價格自2021年到2025年中期累跌近30%後，已由低位反彈近10%，成交量亦回升，去年共錄得20,540宗一手成交。該行預料今年成交量再略為上升，而隨着積壓需求的逐步釋放，明年回落至約18,000宗。

標普表示，近幾月賣地市場的競爭似有升溫，中標價明顯高於估值。若發展商在土地投標中以過高價格入市，長遠可能構成風險。不過，若投資者資金持續流入，亦可能帶動樓價表現超出預測。

新盤大手客4月掃497伙 「撤辣」後新高

樓市氣氛向好，樓價持續攀升，租金破頂，加上撤辣大幅降低入市成本，增加投資者入市意慾。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料作統計，顯示已知的一手大手客（即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一伙單位）於4月共錄得157宗，按月大升約3.36倍，以宗數計算創「撤辣」後的次高；以單位伙數計算，共涉497伙單位，按月大升約4.46倍，創「撤辣」後的新高。總投入資金約40.2億元，按月升約2.3倍，達2年新高。

大手客平均掃3.2伙 15個月最多

美聯物業分析師岑頌謙昨指出，值得留意的是，從4月註冊個案統計，每位大手客平均購買約3.2伙單位，較3月平均約2.5伙明顯上升，並創15個月新高。相信受外圍環境不穩影響，大手客將資金轉投穩步向好的本港樓市；同時，推售新盤不乏租金回報率較高的細單位，吸引投資者作長線投資，推升平均購入單位伙數。

事實上，4月一手大手客註冊登記的497伙單位中，高達七成（348伙）屬於A類單位（實用面積約430方呎或以下）。根據差估署最新3月資料，A類私宅租金回報率約3.5厘，為各類單位之中最高，相信是細單位深受大手客青睞的其中一個因素。至於B類單位（實用面積約431方呎至752方呎）佔約25.8%（128伙），而餘下為C類至E類單位（實用面積約753方呎或以上）佔約4.2%（21伙）。

租金回報佳 中小單位最受捧

按金額劃分，4月一手大手客註冊登記涉及最多的是逾600萬元至1,000萬元單位，共錄325伙，佔同期497伙的達六成半，伙數按月大幅急升超過6.38倍。其次是600萬元或以下單位，共錄102伙，佔同期超過兩成，伙數按月亦顯著上升逾3.85倍，顯示中細價新盤備受青睞。

至於逾1,000萬元單位於4月一手大手客錄70伙，按月亦升約1.9倍。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝於本周三（13日）表示，由該部負責銷售的項目，今年至今已累沽約1,200伙、涉總銷售額高達150億元。他指，公司位於紅磡的項目首岸1期與首岸3期已經累售468伙，平均成交額約830萬元、套現逾39億元；客源方面，72%屬本地客、18%屬內地客，另3%為外國客，7%屬公司客。

另外，韓家輝表示，會視乎銷售情況，首岸3期或於短期內再加推單位應市，最快下周再展開銷售。