未來10年23萬公屋將滿50年！團結香港基金提三大重建建議

（香港文匯報記者 張弦）特區政府正全速編制香港首份五年規劃，當中住屋是重點議題之一。目前，香港有不少樓齡偏高的公共屋邨，團結香港基金昨日發表《香港房屋趨勢導航2026》報告，就公營房屋問題建言，預計未來10年，房屋委員會轄下將有超過23萬個公屋單位達50年樓齡，每個單位的平均維修及改善工程開支將持續上升，故提出三大建議，包括政府系統性推動高齡屋邨重建，當中以禾輋邨、大興邨、麗瑤邨及瀝源邨有較高重建價值；提議每年將10%至15%的公營房屋落成量，預留作安置受重建影響的公屋居民；並在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例，將建屋淨支出大幅降低78%。

報告指出，政府近年在提速建屋步伐、縮短輪候時間及提升居住質素等方面，均取得穩步進展，包括公屋綜合輪候時間由最高峰的6.1年降至5.1年、規劃中及進行中的重建項目合計超過4萬個單位等。團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊指出，香港公營房屋發展近年穩步向前，為持續「提質」創造更大空間，供應已踏入「收成期」，未來5年及10年的傳統公營房屋年均落成量，預計分別達35,000個及45,700個單位，均超越《長遠房屋策略》每年29,400個單位的目標，為系統性重建高齡屋邨創造調遷緩衝空間。

不過，公共屋邨老齡化正帶來巨大挑戰，他預計未來10年，房委會轄下將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，公屋維修及改善工程總開支與單位平均開支逐年攀升，若維持現狀，老舊公屋單位存量將持續增加，2034至2035年度50年或以上樓齡的公屋單位增幅，是2015/16年度的15倍。重建短期內雖可能會減少單位數目，但長遠可透過優化土地利用，重建後單位數量增加逾1.1倍，助力提升供應。

基金會提出三大建議，包括政府每年從新建公營房屋供應中，預留10%至15%作為公屋重建的調遷單位，以10%計算，年均可預留4,600個單位，10年合計有4.6萬個單位，足夠13至14條公共屋邨重建作調遷儲備。至於預留調遷儲備單位會否影響公屋輪候時間，梁躍昊認為影響相對輕微，舉例指預留10%新落成單位作調遷用途，計算每年可供編配的回收單位在內，仍有94%單位可用作輪候冊編配，預留15%時仍有91%單位可編配。他亦建議在《長策》供應目標中分開列出，預留給重建受影響住戶的單位數量，並列出5年期項目清單。

建議增重建項目資助屋比例

此外，他建議在合適項目增加重建後的資助出售房屋比例，如在大型重建項目可採用60%公屋和40%資助出售房屋的比例，既滿足公屋居民自置居所的需求，也能減輕項目財政負擔。他舉例指，若100個單位全是公屋，淨支出為1.06億元，若100個單位中60%是公屋/綠置居，40%是其他資助出售房屋，當有資助出售房屋的淨收益，淨支出便可下跌78%至2,300萬元。

建議設土地調控框架 數據驅動推地節奏

團結香港基金的《香港房屋趨勢導航2026》報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。經歷調整周期後，私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭，展望下一個十年期，在特區政府主導及協調下土地供應充裕，私人住宅供應前景樂觀，建議建立一個由政府主導的框架，結合「供應庫存月數」與樓價表現，更全面審視市場狀況。

報告指出，去年私人住宅市場呈現「價量齊升」態勢，標誌着市場經歷三年調整期後，已逐步回穩並步入溫和復甦，預計2026年至2030年間，私人住宅年均落成量達17,100個單位，但短期供應將迎來周期性低位，預計今年落成量回落至約16,700個，明年進一步減至約15,400個，其後隨着動工量及「熟地」供應趨穩，落成量於2028年至2030年回升，而實際落成進度仍取決於市場主導的施工進展。根據情景分析，視乎政策及市場調整，2031年至2035年的年均落成量預計介乎13,300至24,800個。

讓政府主動引導市場平衡

需求方面，香港住宅需求受惠於強勁的「V型」人口回升，大量外地人才及學生流入，為市場注入新需求動力。綜合需求與供應因素，反映市場供需平衡的「供應庫存月數」指標，已由2023年的102個月，大幅減半至2025年的49個月，反映市場平衡正迅速收緊。到2030年，此比率將視乎動工量水平落在28至62個月之間。為確保市場長遠穩定，基金會建議建立一個主動及靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價走勢，更全面審視市場狀況，讓政府透過彈性調節推地步伐，主動引導市場平衡。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，發展商已由被動減價去庫存，轉向以利潤為主導的主動定價，這是行業信心重建的明確信號。然而市場正面臨「供應周期見底」與「需求動力增強」的疊加壓力，供需平衡正快速收緊，建議政府建立一套前瞻性的土地調控框架，以數據驅動推地節奏。