上海樓市迎小陽春 二手房成交5年最旺 限購鬆綁滿月剛需快速入市 租售比上升助房價企穩

剛剛過去的3月份，上海樓市迎來了一輪頗具分量的「小陽春」。新房市場人氣迅速回升，樣板房門口排起長隊；二手房成交明顯放量，部分房源甚至出現議價空間收窄、掛牌價小幅上調的現象，就連「老破小」都迎來一波搶購。有地產分析師在接受香港文匯報記者採訪時表示，當前或可視為上海樓市好轉的起點，也是一個較為關鍵的觀察節點。

●香港文匯報記者 孔雯瓊 上海報道

上海歷來是內地樓市風向標，在樓市持續調整多年後，上海於今年2月底發布放鬆樓市限購的新政策（即「滬七條」），大幅放寬非上海戶籍購房者限購措施，此前受到壓制的剛需及改善型購房需求得到釋放，帶動樓市升溫。據上海房產交易中心官網「網上房地產」數據，3月份，上海二手房（含商業）累計網簽31,215套，一舉刷新自2021年3月以來近5年的最高紀錄，同比增長6.39%。更值得關注的是價格，中指研究院披露，上海3月二手住宅均價環比微增0.08%，結束了此前連續33個月的下跌態勢。新房方面，上海中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環比激增251.6%，反彈力度空前。

香港文匯報記者走訪市場發現，政策效應正在從「看房熱」逐步轉化為「成交熱」。在上海外環外一個剛需與改善兼具的樓盤「中建山水雅境」，現場人氣明顯回暖。記者到訪當日，售樓處門口車輛停滿，周邊臨時停車位一位難求，接待區更是排起了隊伍。銷售人員坦言：「去年年底，日均來訪客戶只有個位數字，現在穩定在50至60組，來訪量漲幅超過70%。」

不過，本輪回暖仍呈現「以價換量」的趨勢。上述樓盤在原本不到5萬元（人民幣，下同）/平方米的均價基礎上，推出約7折的促銷力度，成為吸引剛需客群的重要抓手。記者進一步了解，目前市場上多數剛需盤折扣區間在7折至8折之間，部分改善型項目也提供約9折優惠。在價格讓利與政策鬆動的雙重刺激下，觀望已久的購房需求開始加速入場。

購房資格擴容增需求

值得關注的是，「滬七條」新政允許持上海居住證滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士購房，顯著擴大了潛在購房人群。「這類人群以在滬穩定就業的中青年為主，購房意願較強，但此前受限於資格問題無法入市。政策鬆動後，這部分需求正在逐步轉化為實際成交。」一位代理中介透露，目前新政新增支持群體的預定成交佔比約為7%。

一位互聯網從業者張先生便是典型案例。其在上海工作已超過6年，此前一直租房。「之前一直想買，但資格卡住了，只能等等看。」新政出台後，他迅速啟動看房計劃，在短短兩周內看了十餘套房源，最終在寶山一處總價約280萬元的兩房簽約。「現在價格還在合理區間，再晚可能會漲，乾脆就定了。」張先生表示。

類似的「快速決策型」購房者明顯增多。另一位在徐匯工作的白領李女士，則選擇了改善型新房產品。此次借助政策與市場窗口，置換至外環內一套約90平方米的三房。「價格有折扣，加上貸款利率也比較友好，現在換房成本比過去低。」她坦言，這一輪並非衝動入市，而是「算過賬之後的理性選擇」。

當前或為樓市好轉起點

上海中原地產資深分析師盧文曦向香港文匯報記者表示，當前或可視為上海樓市好轉的起點，也是一個較為關鍵的觀察節點。市場情緒和預期已有明顯改善，政策層面正持續圍繞止跌回穩展開，購房者信心較過去有顯著修復。即便後續成交從高位自然回落，市場亦難言轉弱，更可能是回歸到一個相對合理、平穩的交易區間。後續如果成交量能夠保持穩定並持續釋放，市場依然有較大的修復希望。

上海易居研究院副院長嚴躍進表示，隨着後續優質房源有序入市、區域配套不斷兌現，加之政策效能的持續發揮，上海房地產市場將進一步夯實企穩基礎。