【特稿】一線樓市趨回暖 整體市場築底仍需時

內地房地產市場持續調整超過五年，自今年年初開始，部分核心城市的二手房交易趨向活躍，但其熱度似乎尚未傳導至新房市場，總體看，內地樓市整體仍呈現冷熱交織的複雜局面。市場人士普遍認為，這輪「小陽春」背後或是階段性的需求釋放，依然呈現以價換量、二手房強於新房、核心城市率先回暖、剛需房成交佔比高等分化特徵，市場整體仍處築底階段，遠未進入上行周期。

從整個一季度房企業績來看，新房市場仍然低迷。中指研究院近日發布的數據顯示，一季度TOP100房企實現銷售總額6,209億元（人民幣，下同），同比下降約23%，僅相當於2021年同期的20%。

一名頭部房企營銷負責人分析稱，一方面，受2024年四季度樓市政策影響，2025年初新房銷售基數相對較高；另一方面，春節錯位也對數據形成擾動。2025年春節在1月，而今年在2月且假期延長至9天。由於網簽需在工作日完成，部分2月成交延後至3月體現，進而推高3月數據，形成「小陽春」特徵。

當前「小陽春」主要集中在一線城市的二手房市場。有資深中介表示，一線城市的二手房市場確實已經逐步回暖。過去幾年裏，一線城市的二手房價大幅下跌，跌幅遠大於新房，性價比開始凸顯。今年初以來，剛需客陸續入市。這意味着一着城市二手房交易轉暖更多是源於市場自身修復。

另外，租金變化值得關注。中指研究院數據顯示，今年一季度，50城住宅平均租金累計下跌0.47%，但3月環比轉漲0.09%。3月，50城平均租金房價比為2.26%，同比提升0.12個百分點，較2023年初的低點提高0.29個百分點。而2025年末居民購房的綜合資金成本大約在2.4%至2.7%之間。這意味着，當前租金房價比和居民購房的綜合資金成本的差值越來越小。

根據最近香港樓市回暖經驗，當購房的租金回報率超過按揭成本，住宅資產重新具備「正收益」屬性，成交就會隨之放量，房價逐步企穩。

收入與房價預期修復最為關鍵

中指研究院預計，在「好房子」項目入市及傳統銷售旺季帶動下，二季度核心城市的房地產行情有望獲得支撐，其中4月的市場表現尤為關鍵。核心城市若能延續熱度，將有助於穩定市場預期。從全年看，市場仍處築底階段。受2025年成交逐季回落的基數影響，2026年新房成交同比降幅或將逐步收窄，但分化格局還將延續。二手房方面，掛牌量日漸趨穩，價格跌幅有望進一步收窄。但樓市要實現真正「止跌」，仍有賴於收入預期與房價預期的同步修復。

●香港文匯報記者 孔雯瓊