差餉租值的一體兩面：成績表還是三高報告?

麥行健 華坊諮詢評估 物業估值部副經理

開源節流向來是營商的法則。差餉是商家每季需繳的固定成本，亦是少數可透過既定程序主動核查調整的開支──倘若能夠指出估價冊內估值過高，便有機會申請退款。本行同事過往撰文，形容商舖差餉租值猶如物業的年度成績表，筆者深表贊同；惟每當估價冊出爐，舖主的心態卻更像收到三高檢驗報告，無不希望相關數字愈低愈好，皆因租值越高，來年四季差餉賬單負擔便越重。對於正積極節流的舖主而言，這份「成績表」值得認真審視。

2026/27年度估價冊以2025年10月1日作為基準日，全港商舖差餉租值整體下跌1.64%。

以人氣蛋撻店為例：同一品牌，各分店差餉租值表現參差。以近年深受歡迎的兩大蛋撻品牌為參考，今年3月公布的2026/2027差餉租值當中，Hashtag B位於傳統旺區的分店表現各異，尖沙咀加拿分道租值下跌19.9%，旺角兆萬中心跌15.1%，銅鑼灣利園山道維持不變。至於Bakehouse，深受遊客歡迎的尖沙咀漢口道分店租值下跌10%，銅鑼灣啟超道和中環士丹頓街維持持平，灣仔創始分店卻錄得10.2%升幅。整體上，港島旺區大多持平甚至輕微上升，九龍區則以下調為主。

即使屬同一地區，甚至同一條街，差餉估值結果亦會出現明顯差異；例如羅素街地舖的年差餉租值變化，由持平至上升20%不等。部分商舖位於人流持續走弱的地段，差餉租值卻未見相應調整，情況值得深究。當然，個別物業若近期翻新、位置逆市向好，或租約條件較市場普遍水平優勝，租值維持不變甚至輕微上調，亦屬正常情況。

差餉物業估價署會按照基準日當日的市值租金，釐定相關物業的差餉租值；惟淡市之下，業主普遍會提供特長免租期、裝修補貼及其他支援租戶的優惠安排。名義租金與業主實際收取的有效租金之間往往存在落差，而差估署難以知悉每宗租約的洽談背景，實在難以準確估計全港逾12萬間店舖的真實租值。

店主應善用「反對機制」

現有的反對差餉租值的機制，正是讓業主或租戶可以補充資料提出上訴。當中免租期安排、租金遞增結構、比較個案等，均可成為陳述的依據。

2026/27年度估價冊的反對期限為3月16日至5月31日，一旦反對成功，差餉退款可追溯至4月1日。若以上三類因素中有任何一項未獲充分考慮，委託專業產業測量師整理資料、代為陳述，往往是最有效的處理方式。