香港賣地制度改革 為經濟開新局

蘇穎筠 高力估價及諮詢服務高級董事

2026 年財政預算案為香港經濟定調，明確提出以「創科驅動、金融賦能」帶動新一輪結構轉型，當中北部都會區被界定為香港未來的增長引擎，打造「南金融、北創科」的新經濟格局。近期的賣地制度改革，包括「片區招標」與「引進產業」機制，當中採用雙信封制度及將非價格因素權重提升至七成，正好與預算案的定位互相呼應，標誌着香港的土地政策正從傳統的財政導向，邁向更主動的產業佈局思維。這場以土地推動產業的制度轉向，正為香港構建全新的經濟平台。

洪水橋／厦村新發展區的片區試點共提供超過200萬平方米商業樓面，其中超過100萬平方米位於市中心區域，專門吸引本地及海外企業建立高增值業務。是次招標要求發展商提交的方案不再只是建築與財務上的考量，而是需要展示如何透過項目引入科研、總部經濟與具國際競爭力的企業。此舉讓土地不再只是建屋賣樓的載體，而成為推動創科與高增值產業的政策引擎。政府以制度化方式推動企業共同參與城市產業藍圖，令長久以來倚重市場調節的做法，轉型為更具前瞻性與主動性的發展模式。

以土地推動產業 促發展商轉型

對傳統以住宅物業為核心的本地發展商而言，新制度確實帶來多重挑戰，包括如何有效吸引政策支持的產業進駐及如何調整回報模式以配合產業用地的長線營運。投標準備亦不再單靠財務模型與設計方案，還須加入企業落戶計劃、科研合作框架及產業布局等內容。這些要求涉及跨界協作、多方談判及技術審視，令投標成本大幅上升，考驗企業管理層的協調能力。此外，以往地產項目多由內部團隊獨立處理，但在新制度下必須動員不同領域的合作夥伴，整體不確定性顯著增加。本地發展商或需重新審視過去成功的商業模式在新環境下是否仍適用，並考慮橫向擴展至其他商業版圖，以配合香港經濟轉型方向。

房地產業界過去以銷售回報為主，如今則被鼓勵擴展至產業運營及國際招商等領域，既促使企業升級其能力組合，也有助於整個經濟結構由地產驅動轉向產業驅動。這種轉向，長遠而言更有利於香港經濟韌性及國際競爭力。