從宏福苑安置方案 看政府收購的技術困難與情理考量

聞正聲

大埔宏福苑五級大火發生至今近三個月，特區政府應急住宿安排工作組經連月研究，正式落實由政府出資收購屋苑被焚毀的七幢樓宇業權，而未被火災波及的宏志閣，則由於香港法律對私有產權的嚴格保障，暫不提出收購，但政府同時強調，若宏志閣眾業主就收購業權達成高度共識，並主動向政府提出，政府會因應其特殊情況再作考慮。筆者認為，政府最新方案在尊重居民意願與法律法規之間已取得最佳平衡，值得社會支持。

大部分業主希望政府收購業權

政府在1月9日開始，透過「一戶一社工」收集受影響業主對不同長遠居住安排的初步意願，最終收到1,975戶（佔超過99%）業主提交的意見。結果顯示，超過七成（約74%、1,458戶）表示會考慮接受政府向他們收購業權；表示不會接受則約為12%（241戶），而在這241戶中，183戶（佔總戶數約9%）表示只接受「原址重建」。

雖然大家都明白沒有完美的解決辦法，但最大公約數肯定是最可取及可行的方案。從問卷結果可見，由政府出資收購獲得了大部分宏福苑業主的支持，應急住宿安排工作組亦從善如流，在照顧他們的意願時提出優於市場成交價估算的收購價，即按實用面積計算：未補地價的單位，每平方呎8,000元；已補地價的單位，每平方呎10,500元，收購受災的七幢樓宇。上述收購價已較香港測量師學會早前根據宏福苑災前市場成交價估算（未補地價單位的平均實用面積呎價約6,000元，已補地價單位約8,000元）為高，充分證明政府確是務實地將宏福苑火災列為「特殊中的特殊個案」，期望協助居民盡快重過新生活。

多元化住宿方案 滿足不同需要

當業主向政府出售業權，收取收購金額後，可選擇自行把這筆現金用於長遠居住安排；亦可先收取現金，然後選擇參與政府為宏福苑業主而設的「特設銷售計劃」，購買新居屋或綠置居項目的單位。另外，為了協助部分並不想處理大量金錢的業主，政府亦提供「樓換樓」選項，業主須於8月31日前確定其意向。

必須承認，在香港法例明確保障私有產權的前提下，宏福苑的業主的確有權拒絕出售業權，但綜合現實情況的考慮，堅持做「釘子戶」明顯不是理智的選擇。此舉固然不會影響其他接受政府方案、決定出售業權的業主的長遠住宿安排的進度，但「釘子戶」自己卻會因為曠日持久的司法程序而身心俱疲，加上其物業並無重售價值，絕非一個理智業主會考慮的選項。

收購宏志閣涉複雜法律問題

至於未受大火波及的宏志閣，情況會較為複雜。事實是，宏志閣未有受大火波及，所有單位基本完好無缺，大廈公共設施亦沒有損毀，而有一定數目的宏志閣居民表示希望返回單位居住；由於對出售業權沒有共識，政府並無法律理據強行「收樓」，在尊重居民意願、尊重法律、尊重私人業權等前提下，政府現階段不能把宏志閣也納入收購及拆卸計劃。雖然如此，因應宏福苑的情況特殊，若宏志閣業主在8月31日前，就收購業權達成高度共識，並主動向政府提出，政府已承諾會再作考慮。

筆者認為，政府提出的長遠住宿方案已是「情、理、法」兼備，七幢出現大大小小結構問題的樓宇固然應當收購，而基於尊重私有產權，政府亦無法強行收購結構仍然良好的宏志閣，這決定是對法律和法治的尊重，值得一讚。另一方面，在處理宏福苑善後工作上，政府一直秉持「以情為先」的態度，只要一眾宏志閣業主願意，並且達成高度共識，政府便會重新考慮進行收購，主動權完全在業主手上。

事實上，一眾宏志閣業主不難想像，雖然宏志閣未被火災波及，但宏志閣身處災區之中，環境及配套設施已大幅轉壞，即使獲得保留，樓宇價值已大打折扣，而作為單棟樓宇，其管理亦會出現種種問題。此外，宏志閣周邊未來將盡是工地，拆卸工程、地基開挖、重建噪音與飛揚塵土將持續多年，絕對並不理想。

圓滿處理長遠安置有助香港社會走出火災陰霾

政府已就宏福苑的長遠住宿安排，包括宏志閣的處理，作出清晰、具法律基礎的決定。就宏志閣的業主，政府並未有完全否定提出收購的可能性，只要各位業主能夠達成高度的共識，政府就會考慮將宏志閣一併納入收購。固然有部分宏志閣的業主希望留守災區，亦有業主或會認為自己單位完好無損，為何要被「強迫遷出」，但既然政府已就其他七座提出了相當優待的方案，各位宏志閣的業主亦宜詳細研究，並權衡宏志閣的情況，認真考慮是否應主動向政府提出一併收購他們的業權。

圓滿處理宏福苑業主的長遠居住問題，不單能讓居民放下執念向前看，亦是香港整體社會走出大埔火災陰霾的重要一步。若然宏志閣大部分業主能達成共識，希望政府能以最大誠意，在公帑許可範圍內，重新考慮將宏志閣一併納入收購，讓所有宏福苑業主能夠體面地離開其傷心地、有尊嚴地重建生活。