工業文旅項目效益需多維度衡量

香港文匯報訊（記者 章蘿蘭 上海報道）城市人口密度攀升、產業結構迭代加速，倒逼土地資源開發轉向「存量挖潛」，盤活低效用地與活化存量資產，成為突破城市發展空間瓶頸的關鍵抓手。在此背景下，內地多地紛紛試水工業旅遊，將其作為低效產業用地盤活的創新路徑。

改造成本高 投資回報周期長

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒深度參與多個工業文旅項目，朱鋒坦言，單看工業文旅項目自身經濟效益，很難實現「叫好又叫座」的雙贏，目前市場上兼顧口碑與收益的項目寥寥無幾。打造場景設計新穎、空間展陳吸睛的項目，需承擔高昂改造成本，「整舊如舊」的修繕與設施加固費用，往往是新建項目的數倍。而在運營階段，開放式空間的安保、保潔人員需求量是傳統商場的1.5倍以上，疊加持續的文藝活動策劃成本，優質工業文旅項目普遍面臨較長投資回報周期。

「這是所有文旅項目的共性難題。」朱鋒直言，高人氣不等於高收益，遊客扎堆打卡往往只帶來一杯奶茶的客單價；少數項目嘗試收取門票，但工業主題內容相對單一，數百元票價極易將遊客拒之門外。

朱鋒強調，衡量工業文旅項目經濟效益需建立多維度評估體系。若項目內容貼近日常消費端，品牌將獲得更大市場轉化機會。啤酒、香皂等食品與日常用品製造企業，可在文旅項目中設置生產線參觀、自製產品體驗等環節，既能強化品牌認知，又能將一次性旅遊客流轉化為長期消費群體，讓項目從「網紅打卡地」升級為兼具品牌傳播與消費轉化功能的複合型平台。此外，項目對周邊經濟的拉動作用、對城市更新的推動價值，同樣是經濟效益的重要組成部分。

儘管當下旅遊經濟熱度高漲，但工業旅遊並未出現「過熱」跡象。朱鋒表示，工業旅遊屬於典型非標項目，准入門檻頗高：企業需具備深厚工業基因、悠久品牌歷史與較強本地知名度；即便滿足條件，製造業跨界做文旅單靠自身力量難以支撐，引入合作夥伴又需額外投入資金，多數企業因此望而卻步。

朱鋒透露，近年來接到的工業文旅改造諮詢，涵蓋酒類、照明、茶葉、香醋、日化、發電廠等多個品類。他判斷項目可行性的核心標準，是企業主營業務能否支撐打造爆款IP並具備延展價值，而食品、日用品等大眾消費品製造企業，在這方面具備天然優勢。

體驗形式項目最具潛力

「啤酒廠可增設啤酒花手工皂體驗，醋廠能科普不同品類醋的區別與功效，乳製品企業的奶牛場項目能吸引親子家庭體驗擠奶、購買伴手禮，這些內容極易在社交媒體傳播。」朱鋒表示，相較於鋼鐵、化工等與大眾生活距離較遠的行業，消費品企業打造的工業文旅項目市場潛力更突出。他同時提到，在內地，得益於國家城市更新政策支持，優質工業文旅改造項目有望獲得國家開發銀行貸款扶持。

朱鋒認為，工業旅遊發展需因地制宜。二三線城市土地、人力成本相對低廉，適合打造沉浸式體驗與品牌展示相結合的工業文旅項目；上海、香港等高地價城市，則需跳出單一文旅思維，通過「工業文旅+商業+辦公」的複合開發模式，整合多元業態提升項目整體收益，以此平衡文旅板塊的投入成本。