工業供地管理「雙軌」並行：北都區需做好制度接口治理

譚善恆 華坊諮詢評估董事

香港長期存在兩套工業供地與管理邏輯——一套以園區（工業邨/InnoPark）為載體，側重產業政策；另一套以公開賣地為載體，側重市場定價與投資者自負風險。兩者各有政策目標，但當兩套邏輯在同一地理市場內招商，且賣地環節又同時承載棕地安置等政策任務時，就需要建立更清晰的「分流規則」，否則市場只能將不確定性折算為保守反應。

「制度認知」與「用途認知」同樣重要

值得留意的是，在一宗涉及工業邨土地的司法判詞中（HCAL 1890/2018），提及工業邨土地收費可遠低於市場水平。該判詞反映一個事實：在制度認知上，園區土地往往被視為產業政策工具，其「租金/地價低於市場水平」是政策組合的一部分——配合產業准入、集群定位與配套投放。換言之，園區機制若要發揮作用，必然會在價格上呈現政策性差異。當這類政策性差異與傳統賣地的地價邏輯在同一空間範圍內並存時，投資者與租戶自然會以園區定價作比較，形成「制度對照」而非單純「用途對照」。

早前中止招標的兩幅多層現代產業大樓用地，其用地條款試圖將多重公共目標放進同一個賣地盤內：既希望引導新型工業化及產業集群，又要求提供一定比例樓面移交政府，作十年安置棕地作業者之用。這類「任務內嵌」安排，會令市場同時面對多組不易對齊的規則：政策性樓面如何影響整體租務參考？政府與投得者在項目內各自承擔哪些租戶管理責任？政策期限（十年）屆滿後，租務與資產處置邏輯如何銜接？當退出渠道受限制、施工與營運責任較硬，投資者在缺乏可比先例的情況下，難以形成具有競爭力的投標意願。

三個考慮看任務用地與收益用地

政府宜藉北都發展契機，建立一套更清晰的產業供地與管理框架：第一，對於園區核心與其周邊區域，先以產業定位、配套依賴度、租戶結構等作為判斷準則，界定哪些為地塊採園區模式、哪些為公開賣地；第二，涉及棕地安置等政策任務時，宜將「安置工具」與「賣地工具」分離，例如通過政府自建、租回或集中式管理等方式承接安置功能，避免在同一私人項目內同時出現兩套租務信號；第三，如需在賣地項目內承接政策任務，則應清晰列明政府需承擔的責任（租務保障、管理責任、監管邊界），使市場可計、銀行可評估，公共政策目標亦更易達成。

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