譚善恆 華坊諮詢評估董事
香港長期存在兩套工業供地與管理邏輯——一套以園區(工業邨/InnoPark)為載體,側重產業政策;另一套以公開賣地為載體,側重市場定價與投資者自負風險。兩者各有政策目標,但當兩套邏輯在同一地理市場內招商,且賣地環節又同時承載棕地安置等政策任務時,就需要建立更清晰的「分流規則」,否則市場只能將不確定性折算為保守反應。
「制度認知」與「用途認知」同樣重要
值得留意的是,在一宗涉及工業邨土地的司法判詞中(HCAL 1890/2018),提及工業邨土地收費可遠低於市場水平。該判詞反映一個事實:在制度認知上,園區土地往往被視為產業政策工具,其「租金/地價低於市場水平」是政策組合的一部分——配合產業准入、集群定位與配套投放。換言之,園區機制若要發揮作用,必然會在價格上呈現政策性差異。當這類政策性差異與傳統賣地的地價邏輯在同一空間範圍內並存時,投資者與租戶自然會以園區定價作比較,形成「制度對照」而非單純「用途對照」。
早前中止招標的兩幅多層現代產業大樓用地,其用地條款試圖將多重公共目標放進同一個賣地盤內:既希望引導新型工業化及產業集群,又要求提供一定比例樓面移交政府,作十年安置棕地作業者之用。這類「任務內嵌」安排,會令市場同時面對多組不易對齊的規則:政策性樓面如何影響整體租務參考?政府與投得者在項目內各自承擔哪些租戶管理責任?政策期限(十年)屆滿後,租務與資產處置邏輯如何銜接?當退出渠道受限制、施工與營運責任較硬,投資者在缺乏可比先例的情況下,難以形成具有競爭力的投標意願。
三個考慮看任務用地與收益用地
政府宜藉北都發展契機,建立一套更清晰的產業供地與管理框架:第一,對於園區核心與其周邊區域,先以產業定位、配套依賴度、租戶結構等作為判斷準則,界定哪些為地塊採園區模式、哪些為公開賣地;第二,涉及棕地安置等政策任務時,宜將「安置工具」與「賣地工具」分離,例如通過政府自建、租回或集中式管理等方式承接安置功能,避免在同一私人項目內同時出現兩套租務信號;第三,如需在賣地項目內承接政策任務,則應清晰列明政府需承擔的責任(租務保障、管理責任、監管邊界),使市場可計、銀行可評估,公共政策目標亦更易達成。
題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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