任務型工業賣地遇冷：選址與條款需同步校準

譚善恆 華坊諮詢評估董事

北部都會區多層現代產業大樓用地招標遇冷，政府其後宣布取消兩幅用地招標。其中，元朗地塊交由科技園公司推進微電子生態圈，洪水橋地塊則納入政策研究，擬以工業園區的形式由政府主導營運。 這個「果斷變陣」本身值得肯定，亦反映一個更深層的制度課題：產業政策與賣地政策若在同一微市場內並存，選址與條款必須同步校準，否則市場反應恐將偏冷。

從市場角度看，工業邨（現 InnoPark）屬典型的產業政策工具：以園區機構主導、以產業配對和生態圈構建為優先，租務安排可低於一般市場水平。相反，傳統官地賣地則以地價入賬、投資者自負風險為底層邏輯。當兩套制度落在同一地理範圍，投資者不會只看「不同工業用途」，而是先比較「規則軌道」。元朗用地毗鄰 InnoPark，本就容易被納入園區式比較框架；若仍以傳統賣地模式推出，市場自然要求更高風險折扣。

更關鍵的是，條款設計把政府角色納入項目內部，令政策目標與投資模型產生張力。兩幅地均要求發展商把部分樓面以1元租金租予政府十年，再由政府以優惠租金轉租予受政府工程影響的棕地作業者。這做法的初心是「以地盡其用」，同時支援產業升級，但在投資者眼中，等同在同一項目內同時存在「市場房東」與「政策房東」：政府指定部分的租金基準，會影響整體租務定價；若條款容許再分租或變更許可使用範圍，政策性樓面更可能形成難以預測的二級流轉訊號。再加上禁止分層出售、施工限制等因素，退出受限與成本不確定性疊加，令不少投資者難以建立穩健的現金流預期。

三步走：選址分流條款分拆金融增信與試點

要令「任務型工業賣地」重拾市場信心，建議政府以三步走策略推進。第一，選址分流：毗鄰園區、具明顯產業集群效應的地塊，宜直接納入園區機制，由政策主導形成生態圈；如要以官地賣地測試市場，宜避開園區微市場範圍，減少制度比較。第二，條款分拆：棕地安置樓面可考慮外置化處理（由政府/園區自建、回購或租回），避免在同一私人項目內形成「同場競爭」的局面。第三，金融增信與試點：政府可在建造期就指定部分樓面提供按揭增信，並以較小地塊分散試點，逐步校準條款。如此，才能在不削弱產業政策目標的前提下，讓賣地政策回到可被市場吸收的軌道。