香港文匯報訊（記者 曾業俊）世邦魏理仕昨發布香港商業房地產市場回顧及展望報告，該行香港研究部執行董事兼主管陳錦平表示，去年本港部分房地產板塊空置率偏高，減息利好亦有限，市場氣氛審慎，但租賃及投資需求已於年底逐步復甦。雖然結構性挑戰仍然對租金造成壓力，但市場已現穩定跡象，核心區寫字樓租賃回暖、零售市場部分復甦，相信多元的租戶需求及寬鬆的貨幣環境將為今年市場帶來更均衡的局面。
具體而言，在寫字樓市場方面，世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩認為，過去數年香港寫字樓市場面對大量新增供應壓力，去年空置率推高至17.3%，租金按年跌2.9%。然而，租賃活動於去年年中開始穩定，尤其受非銀行金融機構及全球投資公司強勁需求帶動，中環更錄得自2015年以來最強季度吸納量。展望未來，多元化租戶需求及成本控制下的搬遷策略正重塑市場格局。
料中環尖沙咀租金已經見底
她相信，受惠於金融市場活力，以及部分內地企業的選擇性收購及租賃，預計2026年租賃動能將進一步改善，今年甲級寫字樓需求將陸續回升。預計今年本港甲級寫字樓的淨吸納量為180萬方呎，高過新增供應150萬方呎，空置率將回落至16.8%，全年租金或再跌約3%，惟相信核心區中環和尖沙咀租金已經見底，來年有望錄得輕微升幅。
商舖方面，世邦魏理仕香港商舖租賃部資深董事兼主管溫運強表示，去年香港零售租賃市場保持活躍，主要受旅遊反彈及餐飲需求強勁帶動。去年底核心區街舖空置率跌至5.8%，按年跌2個百分點，中環區街舖空置率顯著下降5.3個百分點，降至1.3%。租金方面，去年核心區街舖租金升幅2.9%，主要購物商場租金平穩。核心街舖和商場舖租賃活躍，但社區零售仍面對電商及消費降級的挑戰。
展望2026年，由於大量於2023年簽訂的商舖租約即將到期，租賃速度有望進一步提升。體驗式概念及業主與租戶的合作，將成為吸引本地及旅客消費的關鍵。部分核心街舖的低空置率，預料將推動2026年租金再錄得5%至7%的升幅；而非主要核心區的零售租金則預計維持低至中個位數跌幅。
銀行對非核心區項目借貸續保守
問及目前本港銀行在商業房地產方面的不良資產及借貸情況，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，本港商用物業價格已大幅下調，預料今年銀行仍會陸續將相關不良資產推出市場，但由於過去3年「已清得七七八八」，相信今年推出市場的不良資產會比去年減少。至於商用物業的新借貸款方面，近期已見銀行「開始做返生意」，2025年底不少銀行因「額滿」而收緊借貸，但今年已重新開始借貸活動，尤其是去年已賣出大批不良資產，料今年借貸會較容易，當中以學生宿舍用途及自用目的會較易獲取融資，惟銀行對於發展項目或非核心區寫字樓則較為保守。
陳錦平補充，目前本港一般持牌銀行的商業房地產不良資產平均水平約為2.2%，此數字在過去幾個季度都維持在2.1%至2.3%水平，相比以往長期維持在1%或以下，在過去一兩年已大幅上升。事實上，歐美及亞洲主要物業投資市場的銀行不良資產比例僅維持在1%至1.5%水平，因此本港銀行2.2%的不良資產水平比世界許多主要投資市場都高，令港銀在過去一段時間的借貸取向較為審慎。
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