【按揭解碼】定息按揭低息卻難成按揭主流？ 三大原因剖析市場為何鍾情H按

莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師

踏入2026年，銀行亦都密鑼緊鼓地部署新一年的按揭業務，在最優惠利率（P）已見底的情況下，銀行很大可能會推出不同的按揭計劃去爭取按揭市場份額，最近就有大銀行將定息計劃的接受申請時間延長至2026年第二季，這個計劃的按揭利率低於目前新造H按的水平，但客戶似乎更鍾情於H按計劃，到底原因何在？

定息計劃的按揭利率是2.73%，屬於市場上新造按揭利率中最低。目前各大銀行的新造H按利率，普遍為3.25%，定息計劃和H按計劃的利率相差52個點子，以500萬元、30年還款期計算，選擇H按，每月還款約為21,760元，相反選擇定息計劃，每月還款約20,360元，可以即時慳息約1,400元。

目前最慳息選擇

H按和定息計劃的息差預料會持續。由於拆息目前已企穩在2至3%水平，銀行亦已多次減息，P回落至5厘的鐵底，相信H按未來一段時間，仍然要供封頂息3.25%，只要拆息不低於1.43%，或者該大行的P不低於4.48%，新造H按實際利率仍然較定息為高，所以定息應該是目前市場上最慳息的選擇。

然而，根據金管局的數據顯示，現時每月批出的按揭計劃之中，選擇定息的人數有所上升，但也只有約3%，相反選擇H按的仍然達9成以上，顯示H按仍是市場主流。這項數據亦與筆者公司遇到的情況相似，即使向客戶介紹定息按揭計劃可以慳息，反應也頗為冷淡。

過往定息計劃銀行贏多輸少

當中的原因可能有三，其一就是定息按揭不設高息存款掛鈎戶口（Mortgage link）。Mortgage link是與按揭利率掛鈎的活期戶口，可以讓客人對沖部分的按揭利息開支。由於目前樓市中不少都是有實力的投資者入市，他們擁有較強的經濟實力，可將閒置資金放入Mortgage link戶口，從而獲得更高回報，於是並未有選用定息計劃。

另外，客戶亦會考慮按揭回贈。雖然銀行亦會為選擇定息計劃的客戶提供按揭回贈，以500萬貸款額計算，回贈有0.55%，但其他銀行提供的按揭回贈相對更吸引，有中小行的回贈可達1%，另有銀行提供額外專才回贈，總回贈可達1.4%。不少客戶都向筆者反映，與其選擇定按每個月慳息，不如先取得現金回贈更為實際。

坊間還有一種論調認為，大型銀行在推出定息計劃之前，都有由精算師去計算息口走勢，不會做虧本生意，所以選擇定息計劃就是與銀行對賭。事實上，觀乎以往推出的定息計劃，再比對當時的利率走勢，銀行是贏多輸少，或許因此不少客戶仍然對定息計劃有所保留。

反過來看，定息計劃如果真的能吸納客戶，其他銀行亦不會坐以待斃，相信會有不同按揭計劃推出，按揭市場會更加百花齊放，客戶在選擇按揭計劃前，應仔細評估自身財務狀況，並留意市場趨勢，權衡利弊。