莊錦輝 星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁、特許金融分析師
踏入2026年,銀行亦都密鑼緊鼓地部署新一年的按揭業務,在最優惠利率(P)已見底的情況下,銀行很大可能會推出不同的按揭計劃去爭取按揭市場份額,最近就有大銀行將定息計劃的接受申請時間延長至2026年第二季,這個計劃的按揭利率低於目前新造H按的水平,但客戶似乎更鍾情於H按計劃,到底原因何在?
定息計劃的按揭利率是2.73%,屬於市場上新造按揭利率中最低。目前各大銀行的新造H按利率,普遍為3.25%,定息計劃和H按計劃的利率相差52個點子,以500萬元、30年還款期計算,選擇H按,每月還款約為21,760元,相反選擇定息計劃,每月還款約20,360元,可以即時慳息約1,400元。
目前最慳息選擇
H按和定息計劃的息差預料會持續。由於拆息目前已企穩在2至3%水平,銀行亦已多次減息,P回落至5厘的鐵底,相信H按未來一段時間,仍然要供封頂息3.25%,只要拆息不低於1.43%,或者該大行的P不低於4.48%,新造H按實際利率仍然較定息為高,所以定息應該是目前市場上最慳息的選擇。
然而,根據金管局的數據顯示,現時每月批出的按揭計劃之中,選擇定息的人數有所上升,但也只有約3%,相反選擇H按的仍然達9成以上,顯示H按仍是市場主流。這項數據亦與筆者公司遇到的情況相似,即使向客戶介紹定息按揭計劃可以慳息,反應也頗為冷淡。
過往定息計劃銀行贏多輸少
當中的原因可能有三,其一就是定息按揭不設高息存款掛鈎戶口(Mortgage link)。Mortgage link是與按揭利率掛鈎的活期戶口,可以讓客人對沖部分的按揭利息開支。由於目前樓市中不少都是有實力的投資者入市,他們擁有較強的經濟實力,可將閒置資金放入Mortgage link戶口,從而獲得更高回報,於是並未有選用定息計劃。
另外,客戶亦會考慮按揭回贈。雖然銀行亦會為選擇定息計劃的客戶提供按揭回贈,以500萬貸款額計算,回贈有0.55%,但其他銀行提供的按揭回贈相對更吸引,有中小行的回贈可達1%,另有銀行提供額外專才回贈,總回贈可達1.4%。不少客戶都向筆者反映,與其選擇定按每個月慳息,不如先取得現金回贈更為實際。
坊間還有一種論調認為,大型銀行在推出定息計劃之前,都有由精算師去計算息口走勢,不會做虧本生意,所以選擇定息計劃就是與銀行對賭。事實上,觀乎以往推出的定息計劃,再比對當時的利率走勢,銀行是贏多輸少,或許因此不少客戶仍然對定息計劃有所保留。
反過來看,定息計劃如果真的能吸納客戶,其他銀行亦不會坐以待斃,相信會有不同按揭計劃推出,按揭市場會更加百花齊放,客戶在選擇按揭計劃前,應仔細評估自身財務狀況,並留意市場趨勢,權衡利弊。

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