財評｜張宏業：今年香港新盤成交量可破兩萬宗

撰文：張宏業
（中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）

11月份香港住宅市場傳來連番捷報。月初港鐵宣布屯門第十六區站第一期項目由新鴻基地產（新地）成功中標。新地表示，該地皮位於未來鐵路站頂，南端臨海，環境優美清靜，將興建中小型住宅單位為主，預計總投資約60億元，包括補地價及建築成本等等。第一期屬於整體項目東北面部分，總樓面約60萬平方呎，提供不多於1280伙，從中筆者看到荃灣西站的影子。

發展商連番「出手」 反映求地心切

11月中，特區政府公布荃灣市地段第441號由華懋地產以高價24.75億元投得。地皮鄰近環宇海灣，可建面積約43萬平方呎，預計可提供約780個住宅單位。如以中標價每呎樓面地價約5,700元，加上建築成本、發展利潤及利息開支，未來賣樓實用呎價須逾1.7萬元起，跟同區新型二手成交呎價相近。

荃灣地皮截標前共接獲９份標書，市場反應理想，全是本地及中資發展商以獨資或合資形式入標。相比上次2023年2月嘉里地產投得同區地的出價，今次中標呎價大約高出24%，但是同期私樓樓價平均指數卻有16%跌幅，發展商積極超前部署搶地心態可見一斑。

一手樓銷情回暖是推手

綜合市場資訊，11月直到上周尾一手成交累計大約1,140宗，連續十個月每月平均錄得逾千宗成交，是2003年以來最長一次旺市。翻看香港自2019年的一手成交歷史數據，香港一手樓市場可謂已從新冠疫情復甦! 一手成交由2019年的大約18,690宗高位和3月至11月連續9個月均破1,000宗月成交，至2022年和2023年分別守住年度約1萬宗水平，及到近兩年特區政府積極發展經濟及全面取締樓市辣招，2024年全年回歸到15,830宗。今年更傳來全球利息開始下降消息，今年一手成交量已超越18,000宗，直指二萬宗大關。

回顧今年一手樓市發展，可以用以下趨勢來具體形容:：由「細銀碼」至「中大銀碼」，由「屋苑」至「單幢」，由「北區」至「市區」，由「本地買家」至「內地投資者」，市場益見深度發展。

筆者年中預測應驗

如果各位是本欄目長期支持者，一定記得筆者年中曾經預測首半年發展商集中推廣新界新區的細銀碼住宅後，下半年將轉戰市區中大銀碼單位，尤其是啟德新區。從市場資訊中證實筆者猜中了，不是什麼「神機妙算」，只是發展商順應市場供求的明智決定而已。當上半年市場已消費大量細價樓需求後，住宅樓價逐漸回升下，發展商是「順勢而行」地擴大樓盤單位種類，銀碼及地區。上周內新地啟德「天璽.天」第二期進行第二輪價單銷售，再度即日售清56伙。該期數開售一個月共估155伙，套現逾28億元，真是丁財兩旺。筆者收到不少內地朋友用微信查詢該盤單位值得投資的諮詢，完全反映啟德地區已成為內地投資者寵兒。

下半年單幢樓再現「小陽春」

趁着市況暢旺，發展商轉戰推售單幢住宅單位，不乏眾多現樓單位實行年中大規模推售。 截至11月第三周底，下半年公開發售單幢盤銷情相當理想，例如灣仔「Spring Garden﹞及「堅尼地道33號」，西半山「MVP」，西營盤「東邊街9號」及九龍城「臻博」已估清或沽出逾95%，「小陽春」幫助發展商清除手中積存的單幢現貨單位，可以再啟動市區重建的步伐!

回想筆者入行初期得到前輩指點，香港物業市場是循環性的，每次復甦由私人住宅旺市啟動，住宅市場由「細銀碼」樓及「屋苑單位」啟動，再逐步擴展至中大銀碼住宅單位及工商舖物業，且復甦契機大多由利息下降開始。歷史上這些經驗是循環式發生，今輪整體樓市已啟動初期復甦，也由細碼屋苑開幕，且中大型樓市成交轉活，二手成交量也逐步回升，是住宅市場全面復常訊息。

樓市發展離不開長遠政策

筆者必須指出，眾多物業投資者關心問題包括：何日工商舖真正「有價有租有市」？ 何日大額物業成交轉旺？ 何日投資物業市場由中小型酒店及服務式公寓主導回到全面性工商舖物業？ 傳統商業區還是最吸引嗎？ 還是分散到北部都會區？ 這連串疑問都是政府長遠策略相關，深港大融合進度具有決定性因素，政府推出北部都會區優惠政策是重要推手，投資者必須順應而行。

今年一手樓市暢旺是市場大喜訊，助力發展商加快資金回籠，推動它們超前部署吸納住宅土地，也是為特區政府庫房增加稅收，於整體本土經濟有提振效果! 近月利息下降，市民拿取銀行存款轉投股票市場，使得新公司上市活動收到「價量齊升」之效，利好本土消費回升。近月香港「盛事經濟」已成形，全運會部分項目於港澳地區舉行，都把大量中外旅客，工作人員及運動員拉到本土，只見市區街頭及地鐵車廂上人氣旺盛，食肆再見滿座，是可喜可賀的現象。

筆者預期今年一手樓宇單位成交量破兩萬宗，發展商資金加速回收，銀行施加部分還款壓力會大減，它們可以重啟再投資能力。在經濟轉型成功前，香港經濟仍然是地產/金融/旅遊/服務業主導，樓市回暖是香港經濟利好大消息。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）