深圳辦公樓市場承壓　出海與科技賽道成需求修復關鍵動力

（香港文匯網記者毛麗娟）2025年第三季度，深圳甲級辦公樓市場整體租賃活躍度有所回落，供需關係持續承壓。全市凈吸納量約為12.5萬平方米，租金繼續下行。值得關注的是，部分企業正利用租金回調的窗口期，以更具成本效益的方式升級辦公空間；與此同時，出海賽道與科技企業的發展帶動了結構性回暖，成為推動需求端修復的重要力量。

科技企業加速向價值鏈高端轉型

仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）最新研究報告顯示，本季度，深圳企業普遍延續謹慎的租賃策略，更加注重成本控制與空間效率優化。面對市場租金與現行租約之間的差距，更多租戶尋求租約重組談判。多數業主在新租及續租談判中展現出更高靈活性，願意調整租金及相關條款，以穩定或吸引優質租戶。

部分租戶把握租金調整機遇，從乙級辦公樓或創意園區搬遷至甲級項目，實現了辦公環境與品牌形象的雙重提升。仲量聯行透露，從行業需求分布來看，科技企業仍是市場需求的主力，貢獻了約三成租賃成交面積。消費電子、人工智能應用、數字營銷等細分領域表現較為活躍，帶動科技園、前海等區域出現整層及以上規模的租賃成交。

仲量聯行華南區與華西區商業地產部負責人李文傑表示：「隨着深圳科技企業加速向價值鏈高端轉型，越來越多的企業更加重視研發迭代效率、團隊協作質量以及與產業生態的聯動。這一趨勢直接推動了對集中化、靈活性強且能彰顯企業文化的高品質辦公空間需求。」

除科技行業外，金融行業中的證券及保險機構仍保持一定租賃需求，而專業服務類企業需求則相對平淡。

出海企業成為新興需求動力

隨着全球布局不斷深化，深圳消費電子企業的出海勢頭顯著，成為辦公市場需求修復的新興驅動力。深圳海關數據顯示，2025年前7個月，深圳電腦及其零部件、音視頻設備及其零件出口分別同比增長10.8%和5.5%。

多家具有全球銷售網絡的頭部及新興消費電子企業於第三季度新租或升級至甲級辦公樓，合計面積超過一萬平方米，主要用於海外營銷、品牌管理及跨境商務拓展等關鍵職能。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗指出：「深圳出海企業已從渠道鞏固階段，邁向品牌打造與本地化深耕。這不僅推動企業擴充出海相關團隊，也帶動了海外營銷、支付結算、跨境物流等配套服務企業加速布局。這類企業更傾向於選擇資源配套完善、貼近核心客戶的高品質辦公空間，預計相關需求將保持較強韌性，成為深圳辦公樓市場的重要增量來源。」