財評｜張宏業 ：政策推動香港「教育房地產」冉冉而生

撰文：張宏業
（作者為中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）

香港店舖市場早前傳來兩宗巨舖租售成交案例。隨着消費模式改變，酒樓業及零售業調整，位於交通樞紐及空間寬敞的巨舖成為教育機構主動吸納目標。鰂魚涌英皇道長發酒樓舊址被民生幼稚園以月租約40萬元承租，明年裝修擴充為新校舍。金鐘統一中心名都酒樓舖位則以3.5億元售給香港科技大學，擬用作市區 EMBA課程場地，以呼應特區政府打造香港成為國際高等教育中心的政策取向。

上述個案反映部分商業地產變身教育用地的方向悄然形成，該趨勢相信只是剛剛起步，未來幾年有望成為商廈及店舖轉型的方向之一。而長遠而言，「教育房地產」將消化大量空置單位，並且締造特區新興支柱產業，是讓商業及店舖市場價格回穩的重大因素。

施政報告確立國際專上教育方向

過去兩年行政長官的施政報告中，政府連續性表明着力發展香港成為國際專上教育樞紐，並且會推出先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面簡化程序，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和商廈，增加學生宿位供應。政府亦會因應市場需求提供合適地皮讓市場興建新宿舍。發展商轄下項目促進辦事處會為這些項目提供一站式諮詢服務。上述政策可以解讀為政府放寬規劃、地政及建築三方面審批，促進私營或大專院校自費形式，。盡快增大學生宿位供應量，以確保可以滿足未來倍增的非本地大專學生居港住宿剛性需求。

酒店和學生宿舍在營運上性質非常相似，而「酒店」用途屬於兩種用地內的規劃用途，包括大部分「商業」地帶用地的第一欄用途（即是經常准許用途）或是大部分「商貿」地帶用地的第二欄用途（即可能准許用途）。在新條例下，擴闊「酒店」用途定義計劃下合資格的自資私營學生宿舍。前者的「商業」用途無須進行任何規劃程度及後者的「商貿」地帶用地只需提出簡單的規劃申請，便可改裝為合法學生宿舍!

酒店用途擴大 助轉型學生宿舍

從建築物審批角度，政府部門會把計劃下改裝而成的學生宿舍視為非住建築物，以計算地積比及上蓋面積，即可保留「過剩樓面面積」。再者，政府部門亦會在建築物制度下提供便利措施，如改裝前某些建築設施，主要是有蓋停車場及上落客貨範圍，如已獲豁免計入總樓面面積的，這些設施仍可保留，並繼續獲豁免計入總樓面面積。為了配合學生宿舍的特殊需要，自修室、健身室 、公用食堂、廚房及茶水間等等設施面積可獲豁免。為保障宿舍的宜居性，學生宿舍必須符合適用於住宅樓宇的天然照明及通風標準。

從土地行政角度，自資私營學生宿舍屬於商業牟利性質，教育局會同發展局決定不為學生宿舍項目提供地價或豁免書費用減免制度申請。項目改裝須於申請獲批起18個月內完成；申請部分改裝的學生宿舍建築圖則需遵從指定要求。

「城中學舍計劃」或引發無限商機

7月21日起，「城中學舍計劃」已接受申請，申請者先向教育局提交申請，包括擬建宿舍發展項目基本資料，2至4周內通知申請結果。按個別改裝項目內容，再向規管部門提交相關發展計劃，包括屋宇署審批圖則及佔用許可証，規劃署的規劃申請及地政總署的改契/地契豁免申請。申請者須於十八個月完成工程，相關部門最後進行批示完工。

隨着商業運作模式改變及零售作業轉入平台化，自用者和投資者減少吸納商業地產。「城中學舍計劃」整體上鼓勵酒店及中小型商廈業主或準業主轉型學生宿舍，勢成為新型投資熱點，幫助吸納空置乙/丙商廈及入住率低的星級酒店及賓館，促進社會資源最大值再分配。

反過來說，大量非本地專上院校學生居港上學大多租用附近住宅單位，協助私人住宅數年間租值平穩向上，直接支持樓價水平。當大批學生宿位短期落成後，學生自然選擇入住專建宿舍單位，搶去不少私人住宅單位的租務市場，構成租金調整壓力。

利息下調料可支持住宅樓價

根據最新美國利息走勢預測，於第三季起美國可能啟動減息行動，促成香港按息可能下調，有利住宅價格回穩，是一手及二手業主好消息。其實學生宿舍大量出現，住宅租金被有效地平抑着，但是利息下降幫助價格加速止跌回穩，正反因素令住宅價格趨向平穩，回報率仍可維持現有水平。

過去兩年行政長官的施政報告，已表明建設香港成為國際專上教育樞紐的決心，並且7月間落實到具體實施層面。不難預期二年內，不少學生宿舍落成，迅速緩解宿位難求的問題。最新推出的「城中學舍計劃」有效地、迅速地、有序地提供香港專上國際教育樞紐的真正載體，對深度化及快速化拓展本地專上教育提供實質性支援。不難預期，香港作為國際專上教育樞紐目標是「指日可待」，再締造特區支柱產業，為特區及大灣區企業建立人才庫，也提振香港整體房地產業信心。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）