財評 | 張宏業：地價補價見承接 住宅樓價穩定

撰文：張宏業
（作者為中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事）

剛過去的8月份，香港土地市場頻見承接的利好訊息。首先，8月中旬，特區政府宣布本財年（2025年4月至2026年3月）首幅招標出售的屯門海珠路住宅地皮，共接獲八份標書，最終由信和置業以10.89億元成功投得，每呎樓面地價約3,860元。相比市場人士預估的上限樓面地價高出約四成。八份標書來自長實、信置、嘉華、會德豐、嘉里、中國海外及保利等等內地與香港的開發商，足見過來八個月不俗的新盤單位銷路已吸力發展商再度回來土地市場，且出手不低。

發展商再度北區積極補地價

時至8月下旬，經過連番談判後，發展商新世界及華潤置地據悉完成元朗南項目第一期補地價4.4億元，每平方呎補地價約1,570元，今年內動工興建700伙住宅，以中小型住宅主導。另外，億京於7月底完成第二宗換地申請，涉及補地價14.28億元，土地位於天水圍站附近的第19B區，每呎樓面地價約1,228元，可建約1,900伙。上述兩宗補價連同最新招標地價表明發展商相信地價已摸底，積極參與增加土地儲備行動。

發展商積極購買土地及落實補地價，是主要看清住宅新盤單位銷情轉活，部份手中庫存清除，現金流有所改善，便積極地獲取更多土地開發權。

根據美聯地產代理發布最新一手單位今年內註冊數量和金額，2025年直至8月底（至28日止）和2024全年，一手單位註冊成交數目和金額分別是12,859伙和1,343.6億及16,868伙和2,038億，今年首8個月的數目和金額已達標76%和65%，反映出庫存情形有所改善，有助減低發展商售樓壓力。餘下四個月，相信發展商不會大幅降價求售，但會推售較貴重住宅單位。如果美國真的第三季末啟動減息周期，市民購房能力和信心必然有改善，造就發展商逐漸輕微提價的結果。

二手市埸價量同步改善

反觀上述數據的二手單位於2025年首八個月（截至8月28日）和2024年全年的成交數目分別是29,209伙和40,734伙及成交總額分別是1,891億元和2,632.9億元，分別達標71.7%和71.8%，，說明今年首八個月二手市場是「價量齊長」，相比一手市場較為平均，不只是一手中小型住宅較吃香。

據差估署資料顯示，今年七月私人住宅售價指數報287.9，較6月按月升0.42%，升幅是近三個月最大。總結今年首七月樓價指數跌幅收窄至0.45%，樓價轉平跡象明顯。其中的中小型單位表現較突出，跑贏大型單位，說明發展商今年主力傾銷的主因。如果按照現時樓價上升走向，今年底前樓價回到持平或出現微升形勢是不難預現的。

租金指數升幅亮麗

據差估署最近數據顯示，今年7月租金指數累升1.97％，說明今年租金升勢加快，拜大量專才及內地生湧港租房所賜。除面積40平方米或以下的細單位按月持平外，40至70平方米及70至100平方米的中型單位租金都錄得超過1%以上升幅，反映她們合租式或家庭式形式較普遍。中小型單位租金指數報捷，直接地支持回報率，間接地穩定樓價。當利息正式啟動減息周期時，上升的回報率自然吸引住宅投資活動，尤其是工商舖市場未見復常日子。銀行也不會貿然放寬工商舖信貸，寧可借錢給住宅投資行為上。近期市場已見到大小型住宅投資活動，如投資客大手購買新盤單位或老牌屋苑單位，甚至斥資逾億元買下整幢住宅大廈。

施政報告和減息消息或成催化劑

根據傳媒統計，9月份港九區起碼有7個新盤公開發售，料推出約1,900伙。較大型新盤包括太古地產和中華汽車的柴灣「海德園」一期（592伙）、新鴻基地產的啟德「天璽‧天」二期（584伙）及恒基地產的土瓜灣「壹沐」一期（401伙），還未計及其他新界區大型住宅新盤，預計九月新盤推售情況好熱鬧，銷售成積傾向理想。

香港住宅樓市已摸底轉穩，激起發展商承接土地決心，整體市場回穩跡象可尋。受到施政報告書及減息啟動的利好消息，發展商乘勢推售較貴重市場新盤單位，既可清除貴重物業的高存量，也可測試中型住宅市場的剛需能力，再圖部署明年整體推售策略。大型銀行最近也偷步減低按息，期望搶佔市場份額。大家不妨靜觀其變，看下市場承接力有多大。

（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）