香港文匯報訊（記者 曾業俊）香港商業地產持續受壓，多家中小型發展商陷入債務危機。仲量聯行香港主席曾煥平接受訪問時預計，今年本港商業地產市場將繼續下行，目前最大困難是隨商用物業貶值，銀行因不良貸款風險迅速累積而收緊商業地產按揭甚至凍結信貸，令投資者難以敘做按揭承接物業，加速物業價格螺旋式下降，導致市場陷入惡性循環。他認為本港銀行體系穩健，建議特區政府適當降低銀行存貸比率以「放水」，同時可考慮主動承擔措施所帶來的風險，盡量釋放流動性，讓市場得到紓緩。
據仲量聯行最新數據顯示，本港甲級寫字樓的租值與資產價值已重返15年前水平，當中租值比2019年次季高峰期跌41.2%，資產價值比2018年末季最高位跌54.7%。至於商舖方面，其租值及資產價值分別時光倒流至22及21年前，兩者較2014年第三季最高峰跌72.2%及72.3%。曾煥平預計，今年全年甲級寫字樓租金將跌5%，資產價值跌5%至10%；而今年內商舖租金及資產價值料將齊跌5%至10%。
避免市場陷入惡性循環
對於目前本港商業地產市場面對的最大困難，曾煥平坦言「市場的惡性循環非常嚴重」，首先市場因利息高企、樓面供應過剩、空置率創新高、租金連年下跌及地緣政局未明等不利因素，導致商用物業的收入及估值不斷下降。而銀行的商業地產債務普遍缺乏流動性，現時資產品質惡化導致貸款價值比（LTVs）和違約風險迅速上升，迫使銀行採取防禦姿態，例如追收業主按揭差價，甚至大幅減少商業地產市場融資額度、加大上調按揭利率或拒絕發放新貸款。買家難以敘做按揭入市，形容他們「想買都借唔到錢」，只能動用現金或借貴息，嚴重限制了商業地產市場的潛在交易資本，最終迫使投資者退出市場或要求大幅折讓購買物業，逐漸摧毀投資信心，並加速商用物業價值的螺旋式下降。
他續指，商業地產危機影響廣泛，尤其是分層產權寫字樓市場的投資者；部分商用物業業主面對還款壓力，被迫低價出售住宅套現，輾轉影響住宅市場。目前商用物業持續貶值主要由於市場正面對結構性挑戰，即使減息亦難以提振，只會令業主「舒服啲」，但未能解決根本問題。他直言「市場內卷得好嚴重」，目前並無新方法和新資金，而市場正追逐小額或昂貴的資金，令現時市場只剩下用家或要求大幅折讓的買家入市。要改善市場基本面，首先要提升需求令租金重上，從而帶動價值回升，惟這需要一段時間復甦。
港銀具充足風險承擔能力
為突破目前商業地產市場的惡性循環困局，曾煥平認為特區政府需要想辦法在市場、銀行及投資者三方面取得平衡。他強調，香港銀行體系健全，即使商用物業繼續貶值，本港銀行亦相當穩健。他認為，香港銀行的存貸比率是世界上最安全之一，因此建議特區政府適當降低銀行存貸比率，為商業地產市場釋放流動性；政府亦可考慮主動承擔由降低存貸比率所引致的風險上升。
德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑亦表示，目前香港發展商的債務惡化情況仍處於初期階段，企業向債權人尋求延期還款，或繳付現金同意費以獲部分豁免。惟他預料本港商業地產的債務危機在短期內難以改善，雖然中小型發展商「爆煲」規模有限，未至於動搖本港銀行體系及經濟根基，但會嚴重打擊市場氣氛及投資者信心，而市民有見倒閉潮頻現亦會減少消費。
評論