工商舖價格重回逾10年前水平 鋑聯主席黃建業：金融及教育機構購買力強 料帶動全年錄4500宗成交

香港文匯報訊 (記者 梁悦琴)今年上半年工商舖市場交投顯著回暖。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據（含逾億元公司轉讓個案），上半年工商舖買賣登記錄2,286宗，按年增38.9%；惟成交金額僅279.72億元，按年跌9.5%，呈現「量升額跌」格局。美聯集團暨鋑聯控股主席黃建業認為，非住宅物業價格「急跌」，已經回到逾10年之前，價跌帶動租金回報率攀升，加上利率下行與流動性充裕，「磚頭文化」再抬頭，吸引用家及投資者趁低吸納，部份「聰明錢」搶閘入市，刺激交投上升。

綜合美聯工商舖及差估署的數據，工廈、商廈及商舖的價格皆「急跌」，較高峰期出現顯著的跌幅，全部時光倒流逾10年之多。工廈價格較高位回落近30%，重回2013年水平；甲廈及乙廈售價分別跌40.7%及44.9%，雙雙回到2012年水平；舖位價亦重創逾4成，重返2012年水平。

黃建業指出，工商舖價格「急跌」，除了反映經濟狀況，亦由於以下兩大原因:(1) 業主及發展商為降低債務比率，主動降價求售。更有個別新盤物業的平均出售呎價低於建築費用，等於「零地價」放賣;(2). 銀行態度審慎，收緊非住宅物業的按揭批核，令買家難以申請按揭。

工商舖售價「急跌」，帶動回報率全面回升，已全線穩守3%以上水平，個別板塊更升至4%或以上。其中乙級商廈回報率達4.1%位列首位，按年擴闊0.7個百份點，升幅冠絕各板塊；排在第二的是工廈4%回報率，按年升0.5個百分點；甲廈回報率亦升0.5個百分點至3.6%；商舖(零售業樓宇)最新回報率亦達3.4%，按年亦升0.3個百分點。此收益水平已吸引長線資本重新部署非住宅物業，為市場提供底部支撐。

展望下半年，黃建業認為，股市暢旺，利好經濟活動及投資氣氛，整體工商舖物業 有望受惠於投資者及用家等「聰明錢」搶閘入市，成交及租務保持活躍水平，用家購入細單位自用的個案漸增，反映工商舖物業已漸離谷底。當中，商廈及商舖更有機會吸引教育及金融機構入市，交投保持平穩走勢。

事實上，今年商廈市場不乏大手成交，最矚目的成交為香港交易所，以63億元購入中環交易廣場一期及多層平台物業；亦有美國著名金融機構預租中環新海濱三號6層樓面，反映香港金融市場回暖，並吸引不同金融及專業服務公司成為主要租賃需求來源，可見優質物業仍具吸引力。

黃建業認為，工商舖物業是商業、金融及消費活動的必需品，當價格跌至一定程 度，自然有承接。須留意，若物業大面積貶值，資產大挪移，代表社會財富深度蒸發，不利經濟發展。現時工商舖成交已漸漸走出谷底，投資者及用家重燃入市意慾， 如政府需要穩定價格，可提出政策扶持，最有效的措施是在各層面搞好香港經濟，同時吸引高質資本來港經商，助更多新經濟產業、科創公司、家族辦公室等落戶，促進本地商業生態圈多元化業務發展，其中一項可行建議，是放寬投資移民限制，將購買工商舖物業的金額全部計入投資額，鼓勵透過置業投資移民來港，利好香港長遠發展。

工商舖各板塊的成交可望於下半年保持活躍，不過租售價走勢各異。商廈方面，美聯商業董事李鎮龍認為，今年港股表現火熱，IPO集資額冠絕全球，穩定幣發牌在即，金融活動活躍，加速商業機構擴充業務，帶動寫字樓租賃及買賣需求。與此同時，為提供足夠的學生住宿設施，政府容許業主無需補地價及申請改劃用途，將酒店或商廈改裝成學生宿舍，此計劃料有效增加商廈需求，特別是乙廈及丙廈，由於「麵粉價」較甲廈低，相信這兩類物業將會成為改裝的首選。同時，一些教育機構亦會繼續吸納商廈以提供宿舍，及作為教學大樓。

李鎮龍亦上調今年商廈交投量的預測至約1,100宗水平，按年增加50%。不過除了甲廈的租金有望上升之外，甲廈的售價及乙廈的租售價將持續下跌。

商舖短期價格仍然受壓。不過，「盛事經濟」成效顯著，多項體育活動及演唱會陸續在啟德體育園內舉行，全運會更將於年尾在本港舉行，眾多盛事相信有助吸引旅客訪港，預料下半年訪港旅客將維持平穩增長的勢頭。空置的舖位正好為新興商戶提供契機發展，預計未來將有不少中外品牌進駐香港市場，從而進軍內地或走出國際，新商戶的湧現可為本港舖市提供活力。

美聯旺舖董事江靜明預期，商舖市場會維持「以價換量」的局面，個別業主為降低借貸比率，願意降價套現，刺激成交量上升。價格繼續面臨壓力，預料售價將下調約5%至10%。政府近年正在打造「留學香港」品牌，預計資金充裕的教育機構會趁低吸納人流較多的商舖自用，帶動今年商舖成交回穩，預計全年成交共錄約1,000宗，按年增加約5%。

美聯工商高級區域營業董事文啟軒預期，今年工廈租金會微跌5%。售價方面，鑑於工廈買賣成交顯著回暖，下半年售價跌幅有望收窄，預計今年全年工廈售價會下跌約10%。隨著工廈價格持續回調，相信具實力的工廈用家會趁低吸納優質物業，從而節省租金成本，預計今年下半年工廈成交額量皆能維持上半年熱度，全年預計達2,400宗，按年上升約30%。