息口下調持續 投資者資金流入 「供平過租」推動 三因素力撐樓市全年或價租齊升

近日美聯儲減息預期升溫，市場預估年內或有3次減息，加上市場憧憬中央容許設立「購房通」有助引北水來港買樓的背景下，地產界人士料將進一步利好香港樓價本季走勢。美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽昨日表示，「美聯樓價指數」已由跌轉升，顯示樓價喘穩，料樓價本季有力升2%，創出十季新高。他相信，隨着樓市利好因素持續湧現，包括年內港息有機會跟隨美國下調、資金流入物業市場及「供平過租」推動置業需求，全年樓價及租金有望均錄升幅，將為4年來首次價租同展升勢。如果「購房通」落實推行，更將進一步帶動樓市需求。●香港文匯報記者 梁悅琴

美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽昨日表示，在拆息低企及息口下調、股市上升經濟向好，以及供應及貨尾續減等主要利好因素驅動下，相信新盤去貨速度理想，用家及投資客入市態度更積極，樓價本季有力升2%，創出十季新高。已破頂的租金在專才支持下，更將升3%。此外，在今年以來恒指上升24.2%帶動下，或助全年樓價及租金將為4年來首次同展升勢。

馬泰陽又指，5月起港元拆息快速回落，定存息率亦跟隨回落。金管局最新數據顯示，6月本港定期存款數字錄約10.13萬億元，較4月時高位減少約3.6%，反映資金流出。然而，本港存款總額仍持續增加，當中活期及儲蓄存款6月合計錄約8.54萬億元，較4月增加約1萬億元或13.2%，資金暫時轉至活期及儲蓄存款，顯示部分投資者或正部署將資金投放在其他投資板塊。假設目前約10萬億元定期中有1%流入樓市，即相等於1,000億元成交額，若以樓價1,000萬元單位計算，已相當於約1萬伙需求。

樓價靠穩 指數本年由跌轉升

美聯物業分析師岑頌謙昨表示，根據「美聯樓價指數」，樓價於2022年起已連跌3年，分別每年跌約14.9%、5.8%及6.9%。隨着樓價由高位回落，踏入2025年開始反覆靠穩，近期更現回升勢頭，最新（8月11日）公布的「美聯樓價指數」報128.2點，本年迄今樓價已轉為微升0.05%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝昨表示，今年以來發展商積極推盤同時，銷情亦見不俗。以年內推出全新盤的數目及單位總數計算，首7個月共推27個全新項目，涉及9,309伙，分別佔去年全年約57%及62%。新盤魚貫應市，銷售率亦見上升，上述9,309伙單位已有5,981伙售出，售出率連升2年，由去年的57.8%升至64.2%，增加超過6個百分點，並創近5年新高，反映市民入市信心回升。

一手或減少「以價換量」策略

另外，根據美聯物業研究中心資料，今年第二季新盤溢價錄-8.3%，已連續12個季度「負溢價」。數據反映發展商採取「以價換量」的銷售策略，新盤定價普遍低於同區二手物業市場價格。雖然今年發展商推盤仍然低於同區二手市場價格，但隨着樓市需求增加，發展商新盤折讓幅度亦有所減少。

市場所關注的貨尾量亦有所消化。美聯物業研究中心資料顯示，截至7月，累積貨尾量約為20,239伙，按月跌3.2%，連跌6個月共累減12.5%，創2年新低。同時，房屋局公布現樓貨尾（即已落成未售單位）從高位出現回落，由第一季約2.8萬伙減至第二季約2.7萬伙。

馬泰陽相信，隨着樓市利好因素持續湧現，增加買家入市信心，加上美國年內再減息機會增加，港息有機會跟隨，相信會吸引部分資金流入物業市場。特別是「供平過租」的優勢擴大，不僅推動了置業自住的需求，亦刺激投資需求，為下半年樓市的價量提供持續的上升動力。此外，如果「購房通」落實推行，更將進一步帶動樓市需求。