龐溟 經濟學博士、經濟學家

中國內地近期的宏觀數據顯示，6月份固定資產投資同比增速大幅回落2.7個百分點至接近0，剔除固定投資價格下降的影響後，仍能感受到用於基建項目建設的資金有限和企業投資意願放緩等傾向。但在本文中，筆者也希望與讀者剖析拖累內地固定資產投資的另一重要原因──在銀行加強信用融資、新開工面積增速明顯回升的情況下，房地產開發投資仍持續低迷。

融資好開工強 惟投資仍待提振

根據國家統計局的數據，6月份房地產開發投資回落勢頭不減，累計同比降幅和單月同比降幅分別較5月份進一步擴大0.5個和0.9個百分點至-11.2%和-12.9%。值得注意的是，在前期各項政策措施支持下，6月份房地產開發企業到位資金中的信用融資（內地貸款）比增速相比5月份大幅回升6.8個百分點至-2.3%，反映出部分房企在「白名單」融資模式下借新還舊和調整融資渠道；與此同時新開工面積和竣工面積同比增速也同樣分別明顯改善9.9個和17.8個百分點至-9.4%和-1.7%。

為什麼會出現融資好、開工強、投資弱的現象？筆者認為，在房地產企業購地意願和實際支出持續低迷之外，存量項目的減少帶來的拖累不容忽視。在融資情況得到邊際改善後，房企更傾向於將資金用於保證接近竣工狀態的項目的交付、新項目的開工。近兩年來建築安裝工程投資增速一直慢於房企的信用融資增速，就是例證。

除此之外，在筆者看來，房地產開發投資相比施工面積錄得更為迅猛的同比降幅，還有一個原因是目前房地產市場銷售端熱度持續降溫。銷售端數據顯示，從全國來看，6月份商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別回落2.2個和4.8個百分點至-5.5%和-10.8%，可以說，房企主要銷售策略仍是「以價換量」。房價改善預期仍偏弱，也降低了房企施工的意願和強度。

存量提質增效 料成發展新動力

7月中舉行的中央城市工作會議提出，內地城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，並提到「高質量開展城市更新」「穩步推進城中村和危舊房改造」「分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設」等工作內容。筆者認為，長期來看，中心城市的存量更新需求與低線城市的增量需求帶動去化，有望成為房地產行業發展新動力來源。

在短期，為了推動房地產市場企穩回升，筆者認為應加快推進更具力度、精度和效度性的政策舉措，確保土地收儲專項債、擴圍「白名單」機制、城市更新及城中村改造等前期已宣布的各項措施相儘快落地實施。在供給端，應繼續深化結構性改革，特別是要加快健全「人房地錢」要素聯動機制和在規劃、土地、財政、金融等方面的支持保障，扎實有力推進「好房子」建設；在需求端，應繼續建立購租並舉的住房制度，更好滿足城鎮居民的剛性需求和改善性需求等多層次住房需求。

LPR「按兵不動」 留出政策空間

此外，在筆者看來，7月份LPR「按兵不動」，可以更好地配合下半年將陸續推出的各項逆周期調節措施，更好地處理支持實體經濟與保持銀行體系自身健康的關係，也可以更好地留出政策空間以推動房地產市場止跌回穩。

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