鄧肇峰 沙田區議員

《建築物管理條例》（第344章）的最新修訂於上星期（7月13日）正式生效，為香港大廈管理掀開了新的一頁。這次修訂，被譽為繼1993年後最大規模的「業主賦權」改革，其核心在於強化採購透明度、確立委員問責制，並對長期困擾小業主如「天價維修」等問題，提供了更清晰的法律框架。

香港的大廈管理法規，其演進本身就是一部業主權益與發展商預設權力之間近半世紀的角力史。1960年代末香港人口急增，多層大廈如雨後春筍般湧現，但業主間的權責關係未有得到明確規範。1970年6月公布的《多層大廈（業主法團）條例》，旨在為業主們提供一個成立法團自訂規則的法律基礎。然而，該法例未能有效規範向發展商傾斜的「大廈公契」條款。發展商在樓宇落成前單方面草擬的公契，往往將權力掌握在自己或其附屬公司手中，例如繳納管理費豁免權、公用部分的永久佔有及使用權，甚至訂明其附屬公司為「永久經理人」，這些都是小業主所難以撼動的。

解開公契「枷鎖」

沙田第一城是「大廈管理」領域中值得研究的案例之一，該處原為圓洲角對開的一片沙田海。港英政府當年頒布「沙田新市鎮」發展藍圖後，由幾間華資發展商組成的公司，於1975年10月以2,060萬元投得這片廣闊土地的填海工程及發展權。因項目位處「沙田市地段第一號（Lot No.1）」，故命名為「沙田第一城」。這個坐擁52座住宅大廈的屋苑，提供逾萬個住宅單位以及多元化戶型選擇，是赫赫有名的「十大藍籌屋苑」和「上車樂園」，其樓價走勢更被視為新界區樓巿表現的標杆。然而，「沙田第一城」的公契條款卻不時成為業戶沉重的制度枷鎖。例如公契指定發展商的附屬公司為「永久經理人」，並採用「一主多子」的分割設計，即一份主公契（Principal DMC）涵蓋整個屋苑，而52座住宅大廈又各有其獨立的子公契（Sub-DMC）。這種碎片化的業權結構，使任何一座大廈的業主都無法單獨更換總經理人。在2005年的Rightop Investment Ltd案例中，法庭通過承認公契高門檻終止程序的契約性效力，以及未否認經理人的「長期報酬權」，在法律上鞏固了「永久經理人」的合法性。

政策的鐘擺，在1993年開始走向保護業戶權益的方向。原有的《多層大廈(業主法團)條例》在當年作出了根本性修訂，並更名為《建築物管理條例》，引入具追溯力的「法定條款」，明確業戶包括終止經理人、監察管理費、分攤維修責任等權利，賦予業主對大廈管理進行監督的實質權力。

加強向管委會問責

不過，法律的演進雖然解決了部分問題，卻又迎來「大維修」所帶來的治理挑戰。2012年特區政府推出「強制驗樓計劃」，要求樓齡達30年以上的樓宇須進行強制檢驗。計劃推出後，有關大型維修工程的矛盾此起彼落，業主們不時因為招標程序、工程造價、施工質素等爭議而對簿公堂。特區政府為此對《建築物管理條例》作出修訂，包括為「大型維修工程採購」設立了清晰的法律定義，凡開支攤分至每戶超過3萬元的工程，就要遵循包括「親身投票門檻」等更嚴格的規管框架。修訂又加強對管委會成員的問責，規定對個人利益作出申報，並將沒有妥善保存招標文件等行為列為刑事罪行，為法律裝上更銳利的「牙齒」。

面對法例的更新迭代，特區政府部門與區議員擔當起社區支援的橋樑。民政事務總署安排了多場簡介會，透過講解修訂和分享案例，賦能區議員為法團、業委會和居民提供支援。過去半年，區議員積極籌備以「大廈管理實務」為主題的講座，邀請專業律師以案說法，幫助居民掌握新法例下的權利與責任。單在7月份，筆者就出席過4場法團會議或業主大會，與正在籌備消防系統提升、升降機更換或大廈外牆維修的業主，一同探討新規下的注意事項，將抽象的法律原則，轉化為具體的應用指引。