綠地集團旗下綠地（亞洲）證券近年獲批香港證監會頒發的數字資產諮詢服務（VA4號）及數字資產投資組合管理（VA9號）牌照升級，標誌着綠地在合規化運營和數字資產領域取得新突破。第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務負責人黃國鈞認為，傳統開發商需要在優化債務結構同時積極轉型，尋找新業務增長點，「高槓桿金融模式已成過去式，房企獲取金融牌照，以金融思維發展輕資產模式的金融服務，亦是延續新業務探索。」●香港文匯報記者 章蘿蘭 上海報道

綠地集團指出，未來綠地將依託牌照優勢，通過區塊鏈技術，革新傳統資產管理模式，推出多元化的數字資產產品與服務，覆蓋數字資產、真實資產代幣（簡稱RWA）、數字貨幣等交易、基金募集業務。

對此，黃國鈞分析認為， 宏觀經濟增長瓶頸及房地產市場調整，導致傳統開發商需要在優化債務結構的同時積極轉型，尋找新業務增長點。很多傳統開發商本來就一直意向發展金控模式或地產金融，為了賦能地產發展規模，同時探索金融等多元化集團業務。高槓桿金融模式已成過去式，現在獲取金融牌照，以金融思維發展輕資產模式的金融服務，亦是延續新業務探索。

加快資金回籠 降投資門檻

「就房企本身而言，也確實有很多存量資產，面對回籠資金化債的需要，退出速度及回籠規模都面臨挑戰，尤其在傳統業務萎縮的背景下。資產數據化後如能利於流通，不妨嘗試並發展，畢竟房企本身優勢是熟悉房地產開發和存量運營的資產特點。」

至於這種新模式能否解決房地產行業流動性困境，黃國鈞指，RWA有真實底層資產支持，其模式簡而言之，就是把大項目或者資產包項目從批發轉零售，降低入場門檻，可讓購買的投資者更多、更分散。但是RWA作為全新事物，如何讓投資者、尤其是非專業機構的散戶認知和理解，是主要挑戰。「所以RWA或數字資產的概念很好，可以提升大資產的流動性和普遍性，但是如何做到普識、如何交易、如何分派收益、如何與本幣兌換，也需要更多市場推廣與規則完善。」

看好RWA前景 需加強教育

「我認可RWA金融產品利於加強房企的流動性，但目前房地產流動性困境，不是把大資產切小，就能解決出售問題，根本在於需求和預期是否提升，」黃國鈞強調， 「 RWA將資產劃分到很小，轉換成數字化，讓更多人參與，不過只有發生真正交易，才能解決流動性困境，」他並指，對於不同的RWA資產，其去化及投資屬性也不一樣，但凡屬於投資類的，投資者通常關於資產的回報、流通便利性、穩定性等。

「RWA的核心優勢是把資產劃分成標準化的份額，便於流通； 其所包含的潛在風險主要是，如果底層資產的價值貶損或者波動，將影響有關資產的流動或交易，」黃國鈞強調，他對RWA的發展前景較為樂觀，相信隨着相關地區或國家牌照漸次落地，涵蓋的資產產品逐步豐富及交易規模放大，會成為新的主流投資產品之一。

黃國鈞亦坦言，RWA作為新事物，當前也面對很多有待完善的制度設置、市場培育、甚至一些產品的酌情權審批。他預計，RWA未來會吸引更多散戶資源，如何培養市場對該新事物的理解和接受度，是持牌人、監管機構需要努力的方向。他建議，市場發行前期，更應對於入池資產能夠精挑細選，比如通過具有高市場認可度和公信力的專業機構，進行底層資產價值評價、資產運營系統分析、資產發展可持續性評估，供投資者分享更多透明信息， 把RWA的初步市場搭建起來，料RWA的可持續發展指日可待。