何君堯 新界關注大聯盟發言人 黃子毅 新界關注大聯盟成員

北部都會區是近年香港各界關注的規劃大事，其既關乎打造經濟新增長點，也涉及打造宜居宜業宜遊的生活空間。由於北部都會區涵蓋元朗區和北區，將會涉及10個鄉事委員會，當中的鄉村將會成為城中村還是可以達至城鄉共融，能否檢討小型屋宇政策讓鄉村族群可持續發展，相信是不少新界人最關心的議題。

丁權受基本法保障

香港在很久以前便有人聚居，新界不少村落已有幾百年的歷史，有祠堂和族譜為證。先人聚居成村，離不開建屋居住、耕作搵食、祭祀先祖。建屋、耕作、殯喪祭祖是鄉村居民長久以來的權益。英國人霸佔新界後，新界各鄉先後成立鄉事委員會以及設立法定組織——新界鄉議局，為港英政府治理新界提供意見。原居民的權益，包括建屋權、豁免差餉、沿用舊地租、土葬等，由港英政府以行政措施管理。

1980年代，中英兩國就香港前途談判並發表聯合聲明，香港將回歸祖國。在起草基本法期間，在陳日新、劉皇發以及一眾新界鄉議局前輩的努力下，正式將保障新界原居民的合法傳統權益寫入基本法第四十條，將權利憲制化。換言之，興建小型屋宇、殯葬權等多項原居民權益，受到基本法保障。

新界原居民長大後，按慣例在村落周邊農地或荒地自建房屋，籌組家庭安居樂業，港英政府管理新界後亦未有改變這些權利。至1970年代開始，港英政府着手在新界發展新市鎮等一系列「衛星城市」解決人口問題。為了在新界搬村收地發展以及建立新界鄉郊房屋和衞生標準，新界小型屋宇政策（俗稱丁屋政策）於1972年12月實施，允許年滿18歲、父系源自1898年認可鄉村的男性原居民，可享有申請興建小型屋宇（俗稱「丁屋」）的權利，最高3層（8.23米高）、每層不超過700平方呎，建成的丁屋亦不需補地價。有關政策以香港法例第121章《建築物條例（新界適用）條例》予以規定。根據立法會2017年土地供應專責小組的文件，由政策於1972年實施至2017年9月，地政總署總共執行了 42,131宗小型屋宇批約，換言之新界現有超過4萬棟村屋和丁屋。

值得留意的是，絕大部分市區居民只知道新界原居民享有申建小型屋宇的權利，卻不知道丁權與公屋居屋等公共房屋福利不能重疊，只能擇一。而且原居民只能透過三種方式有條件建屋，分別是自有農地建屋、以私有農地與政府交換用地建屋、私人協約批地。假如原居民父輩沒有留下土地，一般苦等多年都不會有地興建。同時，有別於市區買賣樓宇有多個銀行或財務公司提供貸款選擇，原居民在興建小型屋宇上，甚少有銀行承接貸款，私人興建丁屋有財政難度。香港開埠過百年，不少鄉村的空間一早已用盡，小型屋宇政策亦已推出50多年，至今未有修改，不少村民至今一屋難求，家族幾戶人同住一屋。此外，儘管政策允許700平方呎的面積，但以新田鄉為例，村內不少空間已經告罄，形成有丁權而無地興建丁屋的情況。

以丁廈促可持續發展

正值北部都會區發展正酣，如何有效釋放鄉村土地、如何讓鄉村參與發展，是一個重大課題。特區政府目前在北部都會區提出城鄉共融的概念，但有關概念未能解答原居民關注的鄉村可持續發展、後代繁衍以及海外原居民回流的居住問題。為破局以及進一步釋放土地，曾有意見提出「丁廈」概念，即檢討小型屋宇政策，例如突破三層和樓面面積限制，集合村內眾人丁權，合建為現代化大樓。參考內地經驗，鄰近的廣州和深圳甚至可以將小型屋宇發展成為大型屋苑，低層附設商場、公眾停車場為該村提供租金回報，加強財政上的可持續性，亦預留了個別土地展示該村文化和歷史。雖然在「一國兩制」下，內地鄉村基層治理與本港有差異，但有關吸納鄉村土地轉換為城市市中心發展的經驗，值得特區政府思考。

以100間小型屋宇所佔土地面積上限10萬平方呎為例，若分別授予建設小型屋宇，還不如整合這10萬平方呎地，以其容積率發展多棟摩天大廈，這不但可以滿足原居民的住屋需求，其餘單位由發展商售出作為其他營利部分，是雙贏局面。成本方面，統一採購和建造也有助管控成本，過程更有效益。商業樓層部分也可以按協議，由原居民或祖堂享有權益，例如商業回報、停車場等。筆者認為，在將來經濟暢旺後，丁廈相關的概念和計劃，不單可以解決目前村內土地不足、輪候丁屋時間冗長和規劃發展效果不理想等情況。同時，可以作為鄉村未來發展的一條新路，探討將來能否鼓勵現存於元朗、大埔、北區一帶的丁屋加入重建，所帶出的投資成本與未來的商業收益，不單是取得平衡，更可締造雙贏乃至三贏局面，對特區政府、原居民、市民，以及從整體利益角度出發，都是一個多贏的方案。正值北部都會區提倡城鄉共融的目標，這種做法值得探討進行試點工作。

總括而言，現行的小型屋宇政策已沿用超過50年，執行和細則上明顯已過時，是時候作出配合時代轉變的檢討工作。小型屋宇政策作為基本法第四十條所保障新界原居民合法傳統權益的一部分，檢討政策固然會涉及法律、環境、土地規劃及需求等複雜問題，但這是一個負責任政府必須面對的事情。我們要避免頭痛醫頭、腳痛醫腳，不能再等了。