張宏業 中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事

近期銀主盤相關消息再次成為市場焦點，其中關於太古城中心三期和四期寫字樓銀團貸款續期事宜，以及上環商廈299號皇后大道中傳出全幢被銀主接收的報道，更反映商舖售價和租金大幅下調後，昔日銀團貸款不易續期、銀主根據最新估價收緊借貸條件，使續期貸款困難重重。

在高峰期購入物業的業主，由於租金水平大幅回調且出租率下降，加之近年利息處於較高水平，不少商廈收支不能平衡，削弱業主持貨能力，在沒有選擇之下只能斷供，導致銀主強行收回物業。

其實銀主盤的共同特色是「資不抵債」，收回再轉售的價格不足填補貸款金額、利息欠款以及行政開支。銀主盤即使成功售出該類物業，借貸機構仍會蝕錢收場，由於手中資本額減少，借貸政策就會趨向保守，同時嚴重影響這些機構未來的放貸能力和信心。

拆息回落利資金進場

不過，在連串壞消息中，最近經濟層面出現一些利好消息。首先是中美關稅戰暫停，雙方暫緩執行某些關稅條款90天以及初步敲定暫行稅率，一掃四月初以來的貿易不明朗因素，促使兩國貨物付運暫時得以恢復。再者，雖然美息未有回跌跡象，但是港元同業拆息已出現大幅下調，有助市民和企業減少借貸成本。利息和樓價永遠呈現相反方向運行，利息大幅回落有助經濟復常，樓宇價格回穩和儲蓄資金進入樓股及債市。

關稅戰暫停助穩舖市

在中美關稅戰暫停和本地利息回落下，不少業主、投資者及商業銀行家均關注工商舖市埸會否止跌回升，銀主較易以「平手價」成功售出物業以減低損失和縮短成功售出所需的時間。

要回答這一疑問，大家必須明白大手物業投資者的投資邏輯。那就是以最低的投資額盡量加大借貸比例，爭取最優惠借貸條件以贏取最高利潤。這些投資者的投資期限一般不多於五年，全期平均年回報率不低於5%，希望以最快的脫手時間、最高的借貸比例以及最低的利息支出來獲取最高的回報。

當經濟周期上行、利息率水平不高和此類物業剛需穩定時，物業價格便會穩步上揚，不需以大幅溢價購買且轉售時能輕易地以市價成交，投資者便不難以「高槓桿」比例獲取最高的回報。

縱然一些利好因素已經出現，畢竟大手物業投資是中長期工具，因此有滯後的屬性。投資者應先觀察一段日子，待銀主盤源逐步退潮後再審視銀行對工商舖借貸取態是否正面，不宜貿然下注。

市場年內或迎重要拐點

筆者預料年內大手工商舖交易仍會以銀主貨為主導，其活躍程度如成交速度和交易價位則視乎本地利息是否持續回落、中美關稅最後協議內容以及本地經濟情況等因素。不過，低利息因素已催旺股市、加速內地和海外企業來港上市，大量資金湧港將加快經濟復常步伐，振興工商舖物業剛需，是後市轉向的重要拐點。

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