今年私樓落成量2.08萬伙 細單位佔逾1.1萬伙創38年新高

香港文匯報訊 (記者 梁悦琴)差估署公佈《香港物業報告2025》數據顯示，今年私樓落成量20,862伙，較去年高峰24,261伙減少14%，其中面積215至429方呎的A類細單位佔11,065伙，按年增加3%，單位數目創1986年以來約38年新高，佔整體約53%;明年整體私樓落成量將進一步回落至20,098伙，惟A類細單位數目卻不減反增，攀升至11,553伙，佔整體約57.4%。報告又指出，去年住宅空置量約5.8萬個，按年增加11%，空置量佔總存量升至4.5%。地產界預計，細單位增加對樓價壓力將加劇。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港回應指，目前市場上的供應量相對充足，根據差餉物業估價署的數據，2025 和 2026 年的預測私人住宅落成量分別為 20,862 個 和 20,098 個單位。此外，根據團結香港基金發表的《香港房屋趨勢導航2025》報告，預計2025至2029年每年平均落成約17,100個單位。這些落成量將集中於2025和2026年，每年可達約20,000個單位，與估價署預測相若，這意味著市場上仍有大量的房源可供選擇，可能需要3至4年來消化這些存量。在供應充足的情況下，樓價面臨壓力，消化速度的快慢將取決於經濟環境及需求的變化。

新盤的銷售情況顯示出一定的活躍度，尤其是在一些定價合理的項目上，受到買家的關注。例如新鴻基地產和港鐵的YOHO WEST PARKSIDE已售出98%的單位，萬科的上然第1期則售出了96%的單位，而嘉里朗天峰的銷售率也超過90%。這些項目的單位價格均低於每平方呎13,000元，這使得它們對買家具有吸引力，從而促進了交易量的增加。此外，市場上還有許多大型發展項目即將推出，例如新鴻基地產的SIERRRA SEA將於明天開售318個價單單位及11個招標單位。市場將密切關注其銷售表現，這些新盤的推出可能會進一步提升整體市場的活躍度。

根據過去的數據，2023年的一手樓盤交易量為10,752宗，2024年全年的成交量為16,912宗。今年首季整體樓市已錄得12,193宗成交，按年增24.1%，其中3月單月更衝破5,367宗。這顯示出市場在一定程度上的回暖，但仍未回到疫情前的高峰水平。然而未來三至四年將會有10.8萬個私人住宅單位落成，這一龐大的供應量使得發展商在面對需求回升時仍保持謹慎。全球利率未見回落，加上不穩定的地緣政治局勢和經濟不明朗因素，這將進一步加強發展商在銷售上的謹慎態度。他們不會過於激進地定價，而是將繼續利用稅務優惠和折扣促銷來吸引買家，預計成交量將再上升10%-15%。樓價方面，視乎環球息口走勢，高力預期私人住宅價格本年會維持穩定或有5%的下調波幅。

目前，賣地市場被保守氛圍籠罩，自2022/23年度以來成功批出的官地持續減少，且地皮的規模和樓面地價亦有所下跌。發展商的投地意欲受多重因素影響，包括市場需求、經濟前景及政策環境。全球經濟前景持續不明朗，美國的關稅政策及外匯市場動盪加劇，這可能使得發展商的入市意願再次轉為觀望。此外，銀行在向發展商提供土地投資貸款時變得更加謹慎，近年的利率相比以前不再優惠，這進一步限制了發展商的資金流動性和投資意願。尤其是對於較小型的發展商來說，他們的資金流靈活性不如大型發展商，且部分已發展的項目尚未回籠，這使得他們投地意願降低，因為土地收購需要大量資金投入。若市場情況改善，需求回暖，發展商可能會重新加強投地計劃，以把握未來的增長潛力。