團結基金發表港房屋趨勢報告 料未來5年公屋落成量超《長策》目標 倡建更大面積資助房屋 促進公屋流轉

團結香港基金昨日發表《香港房屋趨勢導航2025》報告，預測未來5年私人住宅與公營房屋年均落成量將分別達17,100及37,700伙，符合《長遠房屋策略》（以下簡稱《長策》）的目標，其中傳統公營房屋落成量更是《長策》2014年公布以來，首次超標完成。報告指出，私樓賣地市場疲弱，建議特區政府繼續精簡審批程序、簡化地契，另建議政府檢視公屋建築的成本效益，以控制開支。另外，資助出售房屋與私樓樓價重疊範圍擴大，在樓價300萬至500萬元的區間內，私樓與資助出售房屋（例如居屋）的潛在買家較多重疊，存在一定競爭，建議政府未來興建更大面積的資助出售房屋單位，以促進公屋流轉。 ●香港文匯報記者 張弦

報告包括「私人住宅供應」、「公營房屋供應」及「資助房屋」三部分。公屋方面，團結香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊表示，預計2025/26年度至2029/30年度，傳統公營房屋年均落成32,100個單位，已超越《長策》30,800個單位的目標，是《長策》2014年公布以來首次出現。

3萬「簡約公屋」填補供應缺口

加上3萬個「簡約公屋」供應補助，未來5年公營房屋年均落成量將達37,700個單位。此外，政府加強打擊濫用公屋，回收公屋單位數量呈上升趨勢，估計公屋綜合輪候時間將持續下降，料2026/27年度輪候時間不超過4.5年，經計算，短期內會有2.4萬個公屋單位供應缺口，3萬個「簡約公屋」單位正好可填補該缺口。

隨着公屋建築規模擴大，梁躍昊預計房委會未來4個年度的建築開支將增加73%，考慮到未來有穩定的供應緩衝空間，建議政府重新檢視「插針樓」和地形複雜的發展地盤成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。

資助屋仍是中低收入層置業主要途徑

資助出售房屋方面，團結香港基金高級研究經理區浩馳表示，整體樓價下跌讓更多港人有機會購買私樓，但資助出售房屋仍是中低收入階層可實現置業需求的最主要途徑。隨着樓價由高位回落，資助出售房屋與私人住宅樓價重疊範圍擴大到100萬元至500萬元之間，惟去年只有3%私樓的成交價在100萬至300萬元之間，反映這個樓價區間資助出售房屋與私人住宅的潛在競爭幾乎不存在，而兩者在300萬至500萬元範圍則有一定競爭，這個樓價區間的潛在客源，月入接近全港家庭入息中位數29,600元，較易受兩者潛在競爭影響，但這類人士只佔全港住戶約18%，有置業意向的人可能更少。

至於收入在中位數以下的住戶，負擔能力還是比較接近居屋或綠置居的售價，強調資助出售房屋仍然有存在必要。區浩馳表示，資助出售房屋除幫助中低收入階層置業，亦有促進公屋流轉作用，2023年有購買資助出售房屋需求的公屋住戶比例超過三成。另外，二手市場的交易數據顯示，絕大部分綠表買家屬意較大面積單位，但新落成資助房屋主要提供較細單位，故建議未來在供應充足下，逐漸興建更大面積的資助出售房屋單位，以吸引市民購買，提升公屋流轉率，「大單位促進流轉，出售時資本增值更多，更有機會置換到私人住宅。」

倡公屋與資助屋比例調至六比四

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，未來公營房屋供應足夠時，可逐步將現時公屋與資助出售單位七比三的比例，調整至六比四，甚至一半一半。他指出，很多白表家庭有條件在私樓市場購買單位，認為可調整綠白表比例，多為綠表家庭分配單位，促進他們流轉並騰出公屋單位。