李婉茵 高力香港研究部及零售顧問主管

回顧2025年首季，香港商業房地產成交表現淡靜，整體成交額僅錄得63億元，按季下跌36%，惟按年相比則上升11%，相信主要受到農曆新年長假期及環球利率走勢未明朗的影響。首季成交主要受細金額交易推動，其中41%的交易為銀主盤，而酒店資產，則最受投資者歡迎，錄得超過28億元成交額，佔整體45%。

商業用地停售 支持供需平衡

高力早前發布的《高力市場報告 | 2025年第一季度》，指出甲級寫字樓方面，隨着各區大型寫字樓接近竣工，增加供應，加上經濟形勢不明朗，企業對業務擴張採取觀望態度，以及成本優化策略持續下，3月份香港寫字樓空置率達到17.5%，較去年年底增長0.7%，因而繼續對租金加重下調壓力，整體每呎租金為47.2元，按季稍微下行3%。首季甲廈的主要租務成交，以4,000平方呎以下的中小型辦公室為主，佔整體的65%。展望2025年的整體甲級寫字樓租金仍有8%-10%的下調空間，不過長遠而言，特區政府本年停售商業用地的決定，有利於中長期穩定供需平衡。

電商實體店擴張 租務需求旺

零售業銷貨總額，本年首兩個月與去年對比下降7.8%，主要由於珠寶及腕錶銷售方面錄得15.8%的明顯減幅。不過隨着香港盛事經濟的發展方向，加上啟德體育園的開幕，香港接連舉辦多個國際級體育及文娛盛事，刺激旅遊及本土消費下，核心區的一線街舖租金按年持續有2.6%的增長，店舖空置率亦按年下降0.6%，預測全年核心區域零售店租金有1.5%增幅。值得一提的是，隨着電商銷售普及，線下零售店的功能有轉型作品牌體驗店趨勢，面積介乎1,500-2,000平方呎的店面成為主要的租務需求。

工廈業主料願提供更多優惠

工廈市場活動均以遷移或續約談判為主，並因為行業內的保守取態，相關物業業主需提供更大的租務誘因以挽留客戶，驅使工業用途大廈或用地租金上季按年錄得5.7%的下調，並預計潛在的貿易不確定性將在本年延續，估計工業樓面的整體租金將有4%的下調空間。

展望2025年來季的香港商業房地產投資氣氛會逐漸回暖，驅動因素包括利率有可能在年中下調的預期，將有效地減輕投資者的融資成本；另一方面，本年銀行及財務機構的「銀主盤」或「按揭物業」的推售節奏加快，相宜的價格亦吸引具實力的投資者「趁低吸納」的入市誘因；加上特區政府積極推動政府的教育品牌，漸見成效，也使教育中心、專才學府和私人投資者，因應急速增長的行業需求及潛力，造就相關的房地產投資成為成交的主要動力。最後，近來美國貿易保護的關稅政策存在不確定性，也可能造成投資者對房地產投資的信心傾向觀望態度的潛在因素。

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