【見微知法】樓契證明業權 小心保管文件

在香港買樓，業主除了得到物業之外，還會獲得一大疊「樓契」的法律文件。律師會千叮萬囑業主，要小心保管樓契，否則若遺失，哪怕只是一頁，都會非常麻煩。

不過，相信大部分業主都未曾翻閱過這疊「重要文件」。到底樓契寫什麼？又為何如此重要？這得說到香港的土地業權註冊制度。

受英國殖民統治影響，香港的土地業權註冊制度是參照英國的傳統「契約註冊制度」訂立《土地註冊條例》。簡單來說，買家與原物業擁有人簽署一份買賣合約，然後由律師轉化成為的契約，就是「樓契」。物業買賣程序完成後，律師向土地註冊處登記，並有官方紀錄：某年月日，某人以某金額，購入了該物業。有關官方紀錄將被公開，供有需要市民查閱。例如每年大廈業主立案法團召開業主大會時，管理公司會到土地註冊處查核紀錄，核實業主身份。

既然樓契已在土地註冊處登記，為何業主還要保存一大疊文件呢？答案是，根據《土地註冊條例》，土地註冊處所登記的，真的只是「紀錄」而已，不能取代樓契正本。物業買賣時，需要律師檢查和確認以往所有物業買賣均是準確無誤，避免不法之徒造假樓契進行欺詐。樓契正本的用途廣泛，例如一般樓宇按揭，業主要將樓契交給銀行作抵押。因此，一旦業主遺失了樓契正本，便無法證明業權的完整性，或會影響樓宇買賣或申請樓宇按揭。

官方副本無法取代正本地位

萬一業主遺失了樓契，仍有辦法補救。樓宇買賣時，賣家可透過律師，宣誓證明自己遺失樓契正本，然後向土地註冊處申請，由官方發出核證副本（certified true copy），以此完成買賣程序。然而，這份文件不能完全取代樓契正本的地位。買家或因此要求減價發售。所以，即使官方有紀錄，業主仍須小心保管樓契，以免蒙受不必要的損失。

不過，保管樓契可說非常麻煩。常有市民為了保管樓契而排隊申請銀行保險箱多年，當領到保險箱後，才發現保險箱不足以放置那一大疊文件。若把樓契存放家中，又怕天災人禍、火燒水淹蟲蛀。因此社會一直有聲音希望改革註冊制度，免卻保管樓契的麻煩。

近年，不少普通法地區已經從「契約註冊制度」，改為「業權註冊制度」。英國亦用近百年時間轉變制度。簡而言之，如何查證物業的擁有人，會從以往誰持有樓契正本，變成土地註冊處所登記的姓名。「業權註冊制度」可省卻業主保管樓契的麻煩，使物業買賣程序更加便捷。

政府擬修例實施業權註冊制

雖然立法會早於2004年通過《土地業權條例》，但由於技術性問題，特別是因為英殖時期政府的樓契紀錄混亂，甚至遺失紀錄等問題，導致《土地業權條例》訂立後超過20年尚未實施。

經過多年研究後，特區政府終於決定實施「新土地先行」方案，並於今年向立法會提交《土地業權條例》修訂。這項修訂主要對象是特區政府新批出的土地，先行實施「業權註冊制度」，舊有土地暫時不包括在內。

換言之，家中有樓契的業主，還須好好保管！

●作者：立法會法律界議員 林新強