世界上大部分國家和地區，包括內地、新加坡、英國等均採取「業權註冊制」，即由政府官方紀錄作為證明業權的主要途徑，惟香港因歷史原因仍沿用逾180年前的「契約註冊制」，以樓契作業權證明。在港買賣物業時，買方律師須徹查該物業過往所有的業權文件，令交易冗長繁複。香港特區政府建議修訂現行《土地業權條例》，擬推行「新土地先行」方案，一段時期內「業權註冊制」將僅適用於條例生效後的土地，舊有土地的樓宇交易不受影響以釋除業界憂慮。新方案將於今年3月提交立法會審議，預計2027年正式實施。有律師憂慮，新法例過於強調註冊人的業權，但不少購樓個案的實際出資人與註冊人並不一致，恐衍生爭拗不公，望政府秉持謹慎態度，設立至少一年諮詢期。 ●香港文匯報記者　唐文　

香港特區政府發展局昨日向立法會發展事務委員會提交《土地業權條例》修訂文件。發展局發言人指出，香港現行的契約註冊制（俗稱「跟契」）自1844年開始運作，該制度下，業權是藉查核過往的業權契約來確定，業權轉移則取決於簽立文書。因此業權證明並非憑藉單一文件，在土地登記冊註冊的文書無法提供絕對業權保障。一般物業買賣交易中，賣方須提供最少15年的物業交易樓契的正本，供買方律師審查以確立賣方的物業業權「無瑕疵」，令物業轉易程序冗長繁複。

新批土地適用新規

為改善上述情況，特區政府早於2004年通過《土地業權條例》，向世界趨勢看齊，將現有契約註冊制改為「業權註冊制」，即物業業權確認由「跟契」改為「跟冊」，業權註冊紀錄將作為不可推翻的證據。發言人昨日指出，由於當年通過的條例過於激進，一次過將所有業權轉制，反而「因快得慢」，經過多年與律師、業主等持份者討論，各方就「現有土地轉換機制」等重要議題始終無法達成共識，令法例遲遲無法生效。

發言人以一項潛在業權糾紛案為例，一對夫婦置業，樓契上只寫妻子名字，但供款均由丈夫負責，丈夫對物業有「實質擁有權」；若轉為執行「跟冊」，丈夫權益或無法保障。海外經驗亦顯示，契約註冊制難以在短期內迅速變更為業權註冊制，「例如蘇格蘭在雙制度並行的情況下花了40年時間，才將40%業權過渡至新制。」

綜合過往經驗，特區政府決定進行有限度變革，推出「新土地先行」方案，即一段時間內，新制將僅適用於條例生效後批出的土地，該方案已獲部分立法會議員及業界持份者支持。修訂草案將於今年3月提交立法會，明年將按先訂立後審議程序向立法會提交6項附屬法例。若附屬法例獲通過，政府將安排相關宣傳教育工作，並於2027年上半年正式在「新土地」實施業權註冊制。

現時業主不受影響

至於現有土地，發言人指土地登記冊目前有290萬項業權，當中至少數千宗註冊個案有潛在業權問題，因此業權註冊制短期內不會用於現有土地。現時持有土地或物業的業主不受影響，修例通過後一段時間內，香港將實施新舊制並行，「若要全面轉制，估計需要相當長時間。」

大律師陸偉雄昨日向香港文匯報表示，雖然內地及不少海外地區均採用業權註冊制，但香港有其特殊背景情況，建議政府謹慎推進變革。他舉例指香港有首次置業優惠，不少購樓個案的實際出資人與登記的持有人並非同一人，「例如說哥哥出錢，用弟弟的名字買樓，絕對跟冊的話，就是弟弟擁有業權，但銀行紀錄可以證明是哥哥付出買樓的價值。」

他認為，購樓、業權歸屬等屬於重大民生議題，政府應設置足夠長的諮詢期才能確保順利改革，建議不少於一年。