科技化處理樓市數據 可助投資者風險管理

盧銘恩 華坊諮詢評估 董事總經理

自2013年起，政府的一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）已統一展示全港所有物業發展項目的私人住宅銷售說明書及價單資訊，單位數據條目超過18萬。根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在物業銷售前須預先上載打算銷售之單位、定價、銷售安排等資訊到SRPE，這些數據反映了發展商對物業市場的最新取態。

政府公布數據形式存優化空間

然而，由於上載的資訊皆是以PDF文檔形式出現，有點「猶抱琵琶半遮面」的感覺，公眾和業界難以科技化手段方便地獲取有關信息。

筆者了解到，有着重房地產科技（PropTech）應用的測量師行着手提供的一手物業銷售數據庫分析，是以數據探勘技術自動下載並處理政府一手樓銷售網數據，並且運用數據分析（Data Analytics）的科技處理相關數據，加上生成式人工智能技術（Generative AI），以快速分析不同應用場景的數據。

透過該系統，閱覽者可以對比當刻一手價單跟二手市場成交價進行數據分析，當一手樓成交價開始低於二手樓成交價時，此現象可被定義為「死亡交叉點」，在香港歷史上1997和2003年都有出現過。

而透過是次一手樓銷售數據的分析，筆者發現死亡交叉點已經在2023年第三、四季度出現。 除此之外，透過對比銷售開盤時間與成交日期，可以分析出某個發展項目的銷售吸納情況，從而找出實際折扣和銷售所用時間，可判斷究竟是「早買好享受」，還是「遲買平兩嚿」？

冀未來有更多科學數據分析

在全球領域嘗試規範房地產評估的國際評估準則委員會（International Valuation Standards Council）其中一個任務和宗旨是，致力於透過科技處理房地產交易等數據，融入到物業評估的日常操作之中，以提高物業評估的可靠性和一致性。當房地產市場不景氣時，往往物業評估更顯得舉足輕重，例如近年香港住宅商業物業大跌，按揭融資銀行是否即時收回按揭貸款（Call Loan）也是跟物業評估息息相關。

故此，筆者認為該利用最新科技來對一些市場公開的數據進行分析，向業界提供更多科學的數據分析，以正視聽，讓大眾、銀行、監管機構、機構投資者，以及房地產發展商等，更能掌握真正的香港房地產市場。

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