張宏業 特許測量師、中國房地產估價師

筆者居於港島，在九龍東工作，平日甚少前往新界西北，上周初筆者參加退修營走遍元朗一帶，包括天水圍、厦村及流浮山，為時三日兩夜的行程，令筆者深刻地體驗了元朗、天水圍及錦田等地發展的實際情況。

我們一行人把車輛停泊於酒店附近商場停車場後，隨即乘坐輕鐵到沿線不同目的地遊覽。當中的元朗站，上蓋為五所大商場，各商場內店舖林立，食肆多元化，吸引各大連鎖品牌入駐。乘搭輕鐵還可以到附近景點，如濕地公園、屏山文物徑、屯門三聖村、大棠路以及大馬路的各類食肆，總有一種合食客胃口。

將軍澳依託港鐵吸四方來客

談到本地美食集中地，人們立刻會想到將軍澳這一繼港島東太古城後，沿線各車站上蓋商場被打造成為全新食肆集中地的新市鎮。發展商攜手興建架空行人天橋連接起附近商場，締造全天候「商場合體」，囊括各式美食，吸引各大連鎖性名牌進駐，儼然成為全地域性商場，吸引全港市民及內地個人遊旅客光顧。大型飲食品牌和連鎖零售商紛紛落戶，看中的是附近中產居民龐大的消費力。今日將軍澳依託港鐵系統的便捷，輕鬆、無縫、全天候地把居民來回送達主要商業區域，可以說將軍澳的興盛則全拜港鐵系統所賜。

如果說將軍澳興起代表傳統市區地帶的延續及增容，那麼元朗市鎮的再復興則依託未來北部都會區發展。

受惠北都區發展 元朗前景看俏

翻看2021年特區政府發表的《北部都會區發展策略》，首項「重點行動方向及項目」就是「興建港深西部鐵路(洪水橋—前海)及擴大洪水橋/厦村新發展區。主要發展項目是兩條新建鐵路，本地段是由白泥經流浮山到尖鼻咀的自動捷運系統，過境段則是港深西部鐵路由洪水橋始發，經過厦村及流浮山二站後穿越深圳灣達前海。兩條路線交匯站是流浮山。

特區政府旨通過上述計劃，把洪水橋/厦村發展區擴展至流浮山及尖鼻咀一帶，新增約47,000至52,500住宅單位供應和創造6,000至8,000個新科技應用相關工作崗位。

目前上述計劃是保留或修改，是持續推進還是推遲，大家不妨靜觀其變。不過無論計劃有任何變化，大方向仍是元朗一帶將持續發展，成為跨境往前海的橋頭堡，未來可期。

今天的將軍澳地區新盤或二手單位仍然遠高於元朗地區。以兩個代表性屋苑比較，將軍澳中心的均價是12,000元至13,000元，而嘉湖山莊則只是7,000元至8,000元。兩區鐵路上蓋或附近新盤單位均價的差距亦與前者相若。

再看兩區的食肆消費水平，元朗區價格是比將軍澳地區便宜不少，尤以傳統舊地段大馬路及大棠路一帶食肆的性比價更高，受惠於較低廉租金及工人薪金，促使元朗成為平民美食天堂。

北都區發展成振興社區經濟新機遇

元朗及天水圍於上世紀七十至九十年代開始建設，其振興有賴北部都會區落實發展時間表。今天的天水圍已是公園林立，社區一片祥和景象，準備迎接北部都會區的機遇。

筆者認為，無論是元朗或將軍澳，總有一處合適大家安居樂業，筆者對兩區的發展，當然是樂見其成。

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