內地有城市鬆綁學區房 增二手交投

香港文匯報訊（記者 孔雯瓊 上海報道）近日江蘇省張家港市決定2025年起取消房產產權與學位關聯政策，在房地產市場引發廣泛關注，通常政策的變化會引發樓市交易的波動。有分析師對香港文匯報記者表示，曾與學區房緊密掛鈎的嚴格政策正在逐步放鬆，也意味着可以增加這部分二手房的市場活躍度。另外，教育資源的確會影響房價，目前上海頂級學區房的房價因為一些教育資源的均衡分配出現腰斬。

張家港市明年秋季開始

據張家港教育局官方微信，張家港市政府決定從今年10月15日起實施廢止《張家港市實施房產產權與學位關聯政策的意見》。這意味着從2025年秋季學期開始，張家港市將取消房產產權與學位的關聯政策，2019年至今已經登記使用過的學位也不再計算使用年限。據了解，該市原有的政策，是指施教區（服務區）內一戶房產五年內同一學段只提供一個學位（同一家庭多個子女除外）。文件廢止後，取消了五年內一戶房產同一學段只提供一個學位的限制，同一施教區以房產入學，不再受時間限制。

「房產產權與學位關聯政策取消，最直接的影響將是二手房市場的流通性變高。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受香港文匯報記者採訪時表示，這項政策可以被看作是對過去過於嚴苛的調控措施的一種調整。雖然其中涉及到教育領域的一些內容，但結合今年一系列政策，特別是近期房地產減稅政策，可看出過去與學區房緊密掛鈎的嚴格政策正在逐步放鬆。

嚴躍進指出，此前一些政策規定優質學區的二手房5年內只能使用一次學區指標。這種做法的好處在於，購房者在購買學區房後必須長期持有，避免了在孩子上學期間快速轉讓或炒作房產的現象。「然而隨着時間推移，市場發生變化。在此前政策約束下，許多二手房的流通性變差。」嚴躍進說，取消學位與房產的直接掛鈎，可以更突出房屋的居住屬性，增加二手房市場的流通性。但他亦指出，其他熱點城市或大城市則可能更要結合教育資源配置來綜合判斷。總體而言，當前小學教育入學壓力已大幅緩解，這項政策的調整也為理解和優化學區房政策提供有益的啟發。

滬均衡化教育資源 學區房價腰斬

值得一提的是，上海近些年持續均衡化教育資源，進行過教師輪崗、多校劃片、搖號入校等方法，亦使得學區的需求不斷下滑，曾能和頂級豪宅媲美房價的學區房，在房價方面出現大幅滑坡。以上海靜安區的靜教院學區房為例，過去價格高昂的海防村房價已從每平方米20萬元（人民幣，下同）降至10萬元（10月鏈家成交均價）；一直被譽為「上海學區房風向標」的浦東梅園三街坊房價也從高峰期的20.7萬元跌至8.6萬元（10月鏈家成交均價）。

另外，這些學區房的掛牌率近三年來大幅增加，通過掛牌率，可以判斷小區的流通性和市場狀況。鏈家App數據顯示，梅園三街坊的掛牌率在2021年四季度僅為0.6%，到2024年三季度為2.2%，海防村的掛牌率在2021年四季度為3.2%，到2024年二季度為6%。