施政報告多措並舉 香港樓市有望整體復甦

李婉茵 高力研究部主管

香港特區行政長官李家超任內第三份施政報告日前出爐，針對經濟整體復甦、香港產業轉型及房地產發展，李家超在是次報告提出多項更具體策略，勾畫更出更清晰的「北都發展大綱」、「留學中心」、「房地產調控」及「資本引入」方向，以下將逐一剖析。

「片區發展」試點規模合適

「北部都會區」的發展繼續成為本屆政府的焦點項目，為推進項目發展規劃，2024施政報告正式就「片區發展」模式落實試點細節，政府將揀選具規模及商業價值和將會提供公共設施的地塊成為片區，由項目發展商綜合開發，使片區提速落成，設計更為協調，並物色了三個分別佔地10至20公頃的片區作為試點。筆者認為，10至20公頃的試點規模相當合適， 與一個太古城的面積相若，具有一定的代表性。試點將有助於累積相關開發模式的經驗。若試點計劃取得成功，可考慮逐步擴大「片區發展」模式的應用範圍，以加快整個北都的發展進程。

與此同時，政府宣布已在北都預留至少80公頃用地，比原先預留的60公頃更多，發展「北都大學教育城」，拓展「留學經濟」，而針對海外學生可預期的增幅，相關的宿舍配套上，將鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，完善配套。政府放寬審批程序，相信會刺激市場增加供應，降低現時短缺，促進此新興市場發展。其中，改建未充分利用的辦公和商業空間，特別是使用率較低的乙級和丙級寫字樓，將有助迅速增加學生宿舍供應。政府亦可以借鏡香港過往成功活化建築物的經驗，如活化工廈或將商業樓宇改建為酒店或賓館，而相關選址可針對大學附近、缺乏合適住宿的市區。

按揭上限提高促進樓市復甦

在激活房地產市場方面，政府再針對按揭成數作出調控，金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平，措施推出正值於減息周期，借貸成本將相應下降。

隨着市場成交趨向活躍，這一舉措將有助用家及投資者獲得更大的流動性，進一步推動大額物業的交易量，從而促進市場的整體復甦。

在「資本引入」策略方面，最矚目的莫過優化「新資本投資者入境計劃」（俗稱「投資移民」），當中容許投資5,000萬元以上住宅物業計算入投資，總額上限為1,000萬元。另外，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資可計入合資格投資金額內，可激活大額物業的交投情況；另外，持續布局發展「家族辦公室」的願景，政府也矢志豐富更多產品及資金流渠道，如促進私募基金透過港交所開拓新銷售渠道與「一帶一路」主權基金合作、優化目前遷冊制度，並打造香港成為大宗商品與黃金交易中心，這些願景均有利海外重點企業來港，並從而帶動核心商業區的租務情況，以及倉庫、物流的需求。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。