電動車時代為業主和投資者帶來市場機遇

龐溟 仲量聯行大中華首席經濟學家兼研究部主管，經濟學博士

隨着全球加速邁向可持續發展未來，內地與香港電動車始終保持着高增長的態勢，並為相關行業和投資者都帶來變革性的機遇。

以內地為例，2023年內地汽車產量與銷量分別為3,016.1萬輛和3,009.4萬輛，同比分別增長11.6%和12%，產銷量連續15年穩居全球第一。其中，以電動車為代表的新能源車產銷分別完成958.7萬輛和949.5萬輛，同比分別增長35.8% 和37.9%，市場佔有率達到31.6%。

汽車出口表現相應來說更加搶眼，並成為拉動內地汽車產銷量增長的重要力量。2023年內地汽車累計出口491萬輛，同比增長57.9%，出口對汽車總銷量增長的貢獻率達到55.7%。其中，新能源車出口120.3萬輛，同比增長77.6%。

從產業化到規模化，從市場化到全球化，內地電動車發展可謂一路疾馳。隨着消費群體快速擴容和下沉，電動車正逐步成為汽車消費的核心產品。而汽車作為僅次於房產的家庭大宗消費品，不可避免地受到經濟環境波動的影響，居民購置汽車更趨理性。相較於此前願意為汽車電動科技、智能化技術買單的先驅消費者，如今電動車的價格和使用體驗將成為消費者購車的核心驅動力。

行業發展帶來多元地產需求

新能源汽車已經成為內地七大戰略性新興產業之一，行業的高速發展正在激活包括寫字樓、產業園區、工業廠房、倉儲物流、零售地產在內的多元商業地產需求。例如，在上游環節，電動車供應鏈整零關係由垂直轉向共生，零部件製造商正傾向於就近布局，加快設立與核心零部件生產相匹配的物流運輸、中轉、倉儲、集散基地，租賃臨近的高標倉進行加工裝配和檢測，將輕生產製造環節整合到鄰近工業區的物流倉儲項目中。

在中游環節，由於新能源汽車產業的及時響應訂單式生產模式和高複雜度供應鏈，使車企特別是非頭部車企越來越需要依賴額外第三方供應鏈服務商來統籌協調零部件企業和加強相關物流倉儲的管理，以提高供應效率、保障供應鏈安全，並推進相關企業從物流服務向供應鏈綜合服務轉型。

在下游環節，新能源汽車品牌往往採用直營模式，未來將有更多整車交付中心、區域售後零部件倉庫、維修中心需求進駐城市近郊高標物流倉。

與內地類似，我們的研究顯示，香港的電動車數量在過去三年間飆升近四倍，對電動車充電設施的需求隨之急升。香港的電動車充電設施供需失衡的預期，可以為房產業主和投資者創造有利機會，透過改裝現有物業迎合電動車充電需求，潛在收益率可達20%，在提升物業價值的同時創造新的收入來源。

截至2024年4月，香港共有93,361輛電動車，較三年前已登記電動車數量激增376%。到2027年底，預計香港私人電動車數量將突破15萬輛，年增長率達到15.1%。與此同時，特區政府積極推動商用電動車發展，計劃於2027年前實現3,000輛電動的士的目標，增長率將高達203.5%。

然而，商用電動車充電設施的供應卻顯得滯後。截至2024年6月底，全港18區共有5,234個中速充電器和1,511個快速充電器可供公眾使用。在特區政府補貼和鼓勵措施的支持下，私人充電站預計在2025年將超過15萬個，足以滿足私人電動車需求，但商用電動車——尤其是電動的士——料將面臨電力短缺。我們預計，電動的士最早將於2026年第三季度便會出現電力缺口，到2027年底更可能擴大至約2,200萬千瓦時。假設電動的士利用早晚交更時間的6小時時段內進行充電，大約需要439個120千瓦的額外充電站才能滿足商用電動車市場的需求。

商用電動車充電業務看俏

因此，商廈、購物中心和多層停車場的業主應把握先機，升級改造停車設施，以滿足日益增長的商用電動車充電需求，並透過提高電動車停車位比例來多元拓展停車場組合，有效提高每平方呎總收入，提升資產的財務表現，這不僅能為業主帶來可觀的經濟效益，更能提升物業價值，吸引更多租戶和顧客。與此同時，充電站營運商正積極物色具吸引力的地點擴展充電網絡，因而造就了新的營運模式。越來越多業主選擇與充電站營運商合作投資，藉此減低安裝充電設施的高昂成本，同時充電站營運商可藉此進駐優越地點，這種互惠互利的合作模式現正成為新的趨勢。

電動車陳列室需求催旺舖市

陳列室及物流中心同樣蘊藏商機。在特區政府激勵措施和內地市場競爭加劇的情況下，預計未來兩至三年將有大批內地電動汽車製造商湧入香港市場，繼而將帶動本地陳列室空間需求激增，尤其是位置優越的零售店面。為吸引潛在買家，經銷商致力打造體驗式陳列室，提供耳目一新的沉浸式體驗，進一步推高市場需求，估計本地陳列室總面積將大幅增加。由於不少電動車製造商更傾向開設臨時或快閃陳列室。零售物業業主可透過提供合適的店面空間和靈活的租賃方案，賺取更可觀的租金收入，還可吸引更多知名電動車品牌進駐，進一步為商場吸引客流量，提升商場的吸引力和競爭力。

物流中心減碳成投資新機遇

另一方面，物流中心領域亦呈現投資機遇。越來越多企業將可持續發展置於首位，預計未來將有更多企業轉用電動車隊以減少碳排放，成為大趨勢。因此，配備完善電動車充電設施的物流中心將更具競爭優勢，更容易吸引注重環保的企業租戶。

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