最新調查：新質生產力行業引領中國辦公樓需求增長

（香港文匯網記者 章蘿蘭 上海報道）全球性地產服務和投資公司CBRE世邦魏理仕今日在滬發布《2024年中國辦公樓租戶調查》指出，中國辦公樓市場增長潛力猶存，企業對擴張保持謹慎樂觀。未來三年，科技互聯網、製造業、生命科學所代表的新質生產力行業將引領辦公樓需求擴張。

此項調查通過對來自237家在中國內地運營的受訪企業（71%中資，29%外資）反饋的分析，揭示辦公樓市場中租賃需求、選址偏好、工作場所策略以及ESG實踐等方面的關鍵趨勢與變化。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨分析，38%的受訪租戶計劃在未來三年增加辦公面積，略低於去年但高於過去三年平均水平。大幅增減辦公面積意願的租戶比例均顯著下降，說明企業期望未來三年的業務發展逐步進入新穩態。此外，不同規模企業均表現出凈擴租意願，中小企業尤為積極，大型企業則更注重優化整合現有空間。

細分行業層面，未來三年，科技互聯網、製造業、生命科學所代表的新質生產力將引領辦公樓需求擴張。專業服務穩定增長，金融、地產動能減弱。科技互聯網行業縮減面積的比例明顯減少，同時在人工智能相關企業的帶動下，新租面積在連續兩年大幅下降後首度回升，同比增長2%。此外，今年以來的教培政策利好以及近期熱門遊戲《黑神話：悟空》的火爆，有望促進在線教育及遊戲等細分領域的擴張。

續租和搬遷主導租賃成交類型

隨着可租賃面積充裕、租金下調及租約集中到期，加之企業房地產預算的審慎態度，「搬」或「不搬」成為當前辦公樓租賃決策的核心議題。調查顯示，降租或更為靈活的租約條款是企業決定續租或搬遷的首要考量，配套設施和服務緊隨其後。另有六成租戶將區位優勢納入選址決定性因素；1/3的租戶關注樓宇是否符合可持續發展目標以及企業資本支出預算。

細化樓宇特質需求發現，公共交通通達性、活動舉辦場地、餐飲和商業配套是租金之外租戶最注重的三大選址因素。此外，樓宇的定製化裝修服務和精裝修交付的辦公空間對資本支出預算不足的企業吸引力更大。

調查還指出，有11%的租戶表示搬遷的主要目的是為了尋找新的總部，主要集中在製造業（23%），專業服務業（23%）、科技互聯網（19%）和醫藥及生命科學行業（15%）。總部選址也具備成本控制、樓宇品質等普遍性訴求，同時行業特性對選址影響有重大影響，如製造業與科技企業偏好靠近工廠或研發中心，專業服務業則尋求全市通達性。同時，超半數有搬遷需求的企業重視跨樓宇靈活辦公空間，顯示出伴隨總部選址時可能出現的空間整合，企業也高度關注未來辦公資產組合的靈活性。

辦公場所新趨勢：提升空間效率與員工福利並重

調查提及，合理分配辦公室功能區域以及優化使用率、優化員工辦公體驗、減少辦公室利用率低的多餘空間、打造吸引員工的辦公場所、維持員工身心健康是未來企業對辦公場所規劃和考量的前五大因素，充分顯現出兼顧成本節降和員工福祉的意願。當前，降低人均工位面積和提升共享比例仍是優化空間利用率，以降低房地產成本的有效途徑。同時，企業正積極通過調整辦公室布局、設立變革管理機制及利用房地產科技等手段，力求提升員工體驗。

ESG方面，今年調查結果顯示，已設立零碳目標的企業佔比繼續攀升至31%，其中7成企業要在2030年或更早前實現目標。在寫字樓租賃市場，綠色出行和綠色認證樓宇已成為企業ESG戰略中的首要考量因素。在成本控制壓力下，企業正努力在長期的ESG承諾與短期財務目標間尋找平衡，綠色建築認證樓宇的租金溢價接受度有所下降，部分租戶甚至提出「棕色折價」要求。

「隨着企業零碳目標的臨近，企業對綠色樓宇的需求愈發迫切，」謝晨表示，具備LEED等綠色認證的辦公樓在租金上展現出更強的穩定性，而棕色項目（非認證項目）的租金降幅則明顯偏高。這一趨勢預計將持續，引領市場邁向更加綠色、可持續的方向發展。從全國市場來看，儘管京滬綠色樓宇滲透率較高，但其他城市仍顯不足，這為企業提供綠色戰略布局新機遇。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越建議，當前寫字樓市場為租戶和業主均帶來戰略調整新契機，租戶應把握市場機遇，通過優化資產組合、提升職場效率與員工體驗、引入靈活性條款及推進綠色租賃，實現降本提質與可持續發展。而業主則需精準把握市場需求，關注新興行業與存量租戶升級，通過提供個性化商務配套與增值服務、加速資產綠化等措施，提升樓宇吸引力與ESG表現，以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。