港樓價近8年新低 首7月累跌4.66% 待美國息口回落 本季或有望喘定

高息口衝擊香港樓市，住宅物業造價持續回落。差餉物業估價署昨公布，7月私樓售價指數報296.8點，按月跌1.88%，連跌三個月之餘，亦是近8年以來新低，期內首度失守300點大關。今年首7個月，樓價累跌4.66%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，則累跌25.45%。有業界分析認為，樓價今季或見底，維持全年樓價跌半成的預測。◆香港文匯報記者 黎梓田

按私樓戶型劃分，A類物業（面積431方呎或以下）售價指數按月跌1.89%；B類物業（432至752方呎）跌1.93%；C類物業（753至1,076方呎）跌2.01%，為各類別跌幅最大；D類物業（1,077至1,721方呎）跌0.86%；E類物業（1,722方呎或以上）跌0.37%。

租金連升5個月 7月升1.09%

相反，租金指數維持升勢，連升5個月，7月報194.1點，較6月升1.09%。各戶型單位租金亦全線上升，值得留意是，售價跌幅最大的C類單位同時成為租金升幅最大的類別，最新報164.5點，按月升1.73%。其他類別方面，A類單位租金指數報215.2點，升1.32%；B類單位報193.5點，升0.89%；D類單位報154.3點，升1.05%；E類單位報142.2點，升1.5%。

萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒昨表示，市場在消化「撤辣」消息後沒有其他利好消息承接，而高息口及新盤貨尾囤積等因素繼續拖累樓價。「撤辣」後，成交明顯增加，但短期內二手樓價受一手銷售影響將繼續走弱。隨着美國即將減息，預料樓價在第三季或見底，第四季在谷底反覆徘徊，而下半年整體跌幅或較上半年略為收窄，維持年初預測樓價全年下跌5%。

需減1萬貨尾 方利樓價回升

王兆麒又提到，市場預期美國減息將於9月開始，但香港銀行或不會馬上跟隨減息，預計高息因素繼續影響上車買家、換樓人士及新造按揭。此外，新盤貨尾量預計要再減8,000至1萬伙後，才有利樓價明顯回升，以現時銷售步伐最快在明年中回落至較低水平。由於受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，樓價最快在減息後的第四季才能喘穩。他指出，7月樓價跌幅擴大，主要受統計期內新盤低價開售，直接拖累二手樓價跟隨作較大幅度降價所致。近期新盤仍以低價推出，相信8月樓價繼續受壓再跌1%，9月則再跌0.5%，預測第三季樓價跌幅擴大至3.35%。不過，減息預期將成第四季市況其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛可以好轉，交投回升下，樓價得以平穩橫行整固，全年樓價跌幅則約6%。不過，一旦減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價發售，則料第四季樓價再跌2%至3%，全年跌幅恐擴到8%至9%。

暑期旺季 租金升幅料擴大

租金指數方面，陳海潮預期，受惠暑期旺季，未來8月及9月租金升幅將進一步擴大，整個第三季租金料升4.15%。縱然第四季少留學生客，但在專才及高才持續流入下，租金在第四季料仍可再升2%，全年升幅可望達到8%至10%。

王兆麒亦認為示，「高才通」令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有支持，預料中小型住宅租金升幅將跑贏豪宅，未來數月租金走勢保持平穩，今年租金可升5%至8%。