立會通過強拍降門檻 最低65%業權 發展局冀條例年底生效 業主盼新例助賣樓 改善居住環境

香港特區立法會昨日三讀通過《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》，降低強制拍賣申請的門檻，樓齡50年或以上私人樓宇，視乎樓齡和所屬地區，強拍門檻由現時80%業權降低至70%或65%。特區政府發展局局長甯漢豪期望條例12月中前生效。有舊樓業主立案法團接受香港文匯報訪問時指，大廈曾兩次獲發展商提出收購，但舊例要求必須收集逾80%業權同意，門檻過高，最終強拍計劃告吹。法團主席直言，新例降低強拍門檻有助舊樓業主出售單位改善居住環境，惟現時巿道仍低迷，降低門檻也可能已無發展商有興趣再提收購，而且收購價今非昔比，錯過最佳的收購時機。 ◆香港文匯報記者 劉明

昨日通過的新條例則按私人數宇的樓齡，以及所在地區有不同門檻，若樓齡介乎50年至59年，並位處長沙灣（覆蓋深水埗）、馬頭角（覆蓋九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣 、灣仔、油麻地等七個指定地區，由於該些地區半數樓宇達50年或以上及38%樓宇接獲強制驗樓通知，有重建迫切性，故強拍門檻降至70%；樓齡介乎60年至69年兼位處上述指定地區，門檻則進一步降至65%，有關樓齡的大廈若在非指定地區，門檻亦降至70%。超過70年樓齡，則不論地區只要齊集65%業權，也可申請強拍（見表）。

舊制缺彈性 面積細難獲收購

而此前，舊有法例下，50年或以上樓齡的私人樓宇，發展商要收購80%業權同意才能夠提出強拍申請。此外，之前同一宗強拍申請若涉及兩個或以上毗鄰地段，每個地段均須各自符合申請門檻，唯一例外是地段上的建築物有共用樓梯連接，才可合併計算這些有共用樓梯相連地段的不分割份數的平均百分比，機制欠缺彈性，面積小的地段並無重建誘因，難有機會被收購重建。

故修訂的條例容許無樓梯連接的毗鄰地段，只要樓齡為50年或以上，以及每個地段最低門檻達65%，也可一併重建發展，小業主也會因發展面積增加提高重新發展價值，可獲較高賠償。

強拍門檻高 難得到80%業權同意

大角咀富貴大廈東西兩座先後在2018年及2022年獲財團提出收購，惟兩次也因未獲80%業權同意，無法申請強拍。該大廈業主立案法團主席Kelvin對香港文匯報表示，該大廈樓齡高，不少業主也希望獲得收購，領取賠償後換樓改善環境，惟強拍計劃一再告吹，「對上一次收購價大約每平方呎1.4萬元，好多（業主）都想賣，因為太殘舊，但有啲業主貪心到要兩萬元一呎，每個人諗法都唔同，結果最後集唔夠業權收購唔成功。」

香港文匯報記者曾在2021年訪查該大廈，發現石屎剝落情況嚴重，樓宇四周圍更需用鐵架支撐，東座和西座分別於2015年和2016年被屋宇署列為「S26A」（屬欠妥建築物）和「S26」（屬危險建築），當時不少業主也擔憂情況持續變差，樓宇結構不安全會被封樓。

Kelvin直言，通過降低強拍門檻的修訂條例後，應該有助這類老舊建築加快重建，他亦期望再有財團洽購收購，但直言情況並不樂觀，「市道差咗，個個都想賣，但怕無人接，發展商都唔肯收購，就算真的有人收購，巿道唔同咗，一定不及之前1.4萬元一呎的收購價。」他直言已失去最佳強拍時機，「好價時唔肯賣，現在巿道差未必有人要，個價都唔會高。」

他表示，大廈未獲收購重建，繼續承受結構風險，雖然已成功申請樓宇更新大行動2.0的資助，但未聘用顧問驗樓，所以亦未能進行招標，擔心若其間塌石屎擊傷人，業主要夾錢賠償。

加強支援小業主措施

立法措施

◆容許自住業主可在地段售出後，繼續居住在其物業內不多於六個月

◆需向地段購買者支付某款額

行政措施

（一）專責辦事處在不同強拍階段為受影響小業主提供一站式加強支援服務

◆小業主法律權益和其他一般查詢服務

◆獨立物業估值服務

◆調解

◆初步專業諮詢服務

◆法律和其他專業服務轉介

◆情緒輔導及遷離支援

（二）政府擔保貸款專項計劃

◆協助合資格小業主取得貸款，應付處理強拍訴訟時流動資金不足的問題

（三）土地審裁處的資源

◆增加土地審裁處的司法人手資源，包括向立法會申請為該處開設兩個首長級常額職位

資料來源：發展局

整理：香港文匯報記者 劉明