籲允分階段補地價 延長完成換地期限

香港近年賣地屢現流標，除市況令發展商出價低外，亦與土地用途與市場胃口相左有關。有香港主要發展商就認為，洪水橋市中心區以純商業發展的規劃不合時宜，疫後改變了人們的辦公習慣，寫字樓空置率持續高企，純商業發展的規劃恐難引起市場興趣，建議可參考中央活力區（CSD）概念，在原本高達90萬平方米（約1,000萬方呎）的純商業樓面規劃中，將其中四成樓面改為住宅或混合用途，預計可提供約8,000伙住宅；並建議允許分階段提交第二期發展範圍用地的換地申請及分階段補地價，或先集中發展已有基建支持的土地，並延長完成換地基本條款的期限。◆香港文匯報記者 梁悅琴

政府為了加快收地發展「北部都會區」，今年2月就洪水橋 / 厦村新發展區內的指定用地，邀請原址換地申請，第二期及餘下發展範圍包括29公頃（約312萬方呎，不包括工業用地），將帶來約2,153萬方呎的樓面面積，包括商業樓面面積約1,615萬方呎（佔77%）、住宅樓面面積約431萬方呎（佔23%）；其中第二期發展範圍包括16.9公頃土地（約182萬方呎，不包括工業用地），將帶來近1,400萬方呎樓面面積，當中商業樓面面積約1,180萬方呎（佔85%），主要集中於洪水橋市中心區（逾1,000萬方呎）；住宅樓面面積約215萬方呎（佔15%）。

共接9宗原址換地申請

第二期發展用地原址換地申請已於今年4月底屆滿，連同餘下階段收到9宗申請。地政總署會於短期內公布該新發展區原址換地補地價標準金額，而接納包括補地價金額的具約束力基本條款建議，期限為明年3月31日。據了解，主要發展商於洪水橋市中心區持有多幅土地，所持大部分土地已透過多份申請提交了原址換地申請。

主要發展商認為，政府將洪水橋中心區的土地用途規劃以商業為主，在10.2公頃土地上，把逾1,000萬方呎樓面全部用於商業發展，是未察覺到一場疫情令全球的工作常態出現轉變，全球都面對寫字樓供應過剩、空置率高企問題。綜合萊坊、高力國際、世邦魏理仕的數據顯示，去年第四季度美國舊金山灣區寫字樓空置率達27%、深圳寫字樓空置率達24%、墨爾本寫字樓空置率達14%、紐約寫字樓空置率達13%，而香港於今年首季寫字樓空置率為17%。

主要發展商認為，洪水橋市中心區以純商業發展的規劃並不合時宜，按目前市況，若規劃不作改變，區內逾千萬方呎商業樓面面積需在明年3月底前即僅僅一年之內完成換地安排，時間安排不切實際，極具挑戰，政府亦需要避免寫字樓供過於求。

可物色個別地塊試行CSD

因此建議當局可採用先行先試模式，在洪水橋市中心物色個別地塊，試行中央活力區（CSD）的規劃發展，採用「混合發展」模式。由於項目規模大，除非政府批出的補地價金額十分低，否則發展商無可能一次過支付龐大的補地價，建議政府可考慮允許分階段提交第二期發展範圍用地的換地申請及分階段補地價，或先集中發展已有基建支持的土地，並延長完成換地基本條款的期限。

此外，主要發展商指出，洪水橋鐵路站預計2030年落成，與前海對接的港深西部跨境鐵路更要2034至2038年才完成，換言之洪水橋仍要逾十年時間才有鐵路直通前海，發揮最大的經濟效益，況且政府只需作出簡單的規劃改動便可以，需時約兩個月，因此現時規劃上的改動並不會拖慢洪水橋的發展。主要發展商表明，若政府完全不接納上述意見，多數不會參與其中，最終寧願等政府收地。