劉兆光 特許測量師及ESG分析師 香港新方向成員 香港廣州青年總會政策委員會副主任

洪水橋及流浮山一帶的商業發展，正面臨着來自深圳河對岸前海及後海地區的強大競爭壓力。這些區域不僅要滿足香港內部市場的需求，還要在與深圳新興商業地產的競爭中尋找自身的定位。近年來，前海和後海地區的商業地產發展迅速，特別是多棟甲級商廈的落成，根據萊坊測量師行數據，2024年第一季前海甲級寫字樓每月的平均租金為每平方米155元人民幣，後海的更達每平方米196元人民幣。這租金水平不僅低於香港的CBD，在成本效益上更具競爭力。此外，前海地區所提供的所得稅優惠政策，尤其吸引了大量初創企業和外資公司，不但降低了經營成本，也提供了強大的財務誘因，促進了企業的集聚和區域經濟的發展，是「北部都會區」商業地產的主要競爭對手。

政府在規劃新田科技城時已經注意到，傳統的規劃制度可能不足以滿足現代高端創科產業的需求。因此，採用了更靈活的批地模式，這種模式允許更快速的地區開發和更高效的空間利用，從而更配合科技企業和研發機構的特定需求。類似的規劃理念在國際上也有成功的實例，如新加坡的「白地政策」。這項政策允許土地在保持一定的用途彈性的同時，實現多元化開發。一塊指定的商業用地，政府規定至少40%的樓面面積必須用於商業用途，只需經過相關當局的審批，而其餘的樓面可以用作住宅、休閒或其他用途。這種做法不僅確立了土地的基本用途，保障了商業用地的供應，同時也提供了必要的靈活性，使私人市場能根據市場需求對樓面面積進行不同的規劃和利用。以新加坡的濱海灣金融中心為例，該區域成功融合了辦公室、高端住宅和零售空間，形成了一個多功能和活躍的都市環境。這不僅提升了地區的經濟活力，也增加了城市的整體吸引力，成為國際業務和高科技企業的熱門地點。

發展局局長甯漢豪曾表示，政府考慮借鑑內地採用「片區開發模式」發展「北部都會區」，將包含私人住宅、商業發展、道路等設施的數十公頃地皮，透過招標交予發展商平整及發展。事實上，面對規模龐大的發展項目，發展商通常會分期發展的，即使一次過支付地價後也難免讓未開發的土地部分「曬太陽」。正因土地業權人需要一次過在項目前期投入大量資本，致使在財務上構成發展商沉重的壓力，嚴重影響發展商的項目現金流及內部回報率。

筆者建議，政府在考慮「片區開發模式」之時，可考慮予發展商更大的靈活性，允許他們根據自身財務狀況來調整開發的土地面積。此外，政府也可考慮予發展商分批次換地，特別是讓發展商先行推進基建相對成熟的土地，此舉都有助發展商提高財務的可行性。

「北部都會區」的發展在鴻圖大展的同時，也需要尋找一種唯道集虛的平衡。這是對不確定性的深思熟慮，對未知的產業結構的虛懷若谷。洪水橋和流浮山的規劃，不應局限於傳統的商業中心模式，而應採用更靈活的土地政策，以迅速應對技術創新和市場需求的變化。透過這種策略，「北部都會區」將更有活力，更有韌性迎接未來的挑戰。 （續昨日，完）