靜待內地樓市企穩復甦

龐溟 經濟學博士、經濟學家

內地今年的政府工作報告在房地產方面的工作部署，重點提及標本兼治化解房地產風險、加快構建房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給等方面。其中最為關鍵的是「房地產發展新模式」，特別是相關表述已經從最開始的「探索」到推動新舊模式「平穩過渡」，再進化為目前的「加快構建」。

筆者認為，長遠來看，貨幣信貸和其他金融政策應與土地、財稅、住房、城規、產業、社會等方面政策緊密配合，深入研判房地產市場供求關係和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系，加快探索和發展房地產新的發展模式，建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，以人定房，以房定地、以房定錢，完善商品房從開發、建設、融資、銷售、使用、維護、交易等全生命周期管理機制。

與此同時，還要做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，服務構建租購並舉住房制度與壯大多層次住房保障體系，根據實際情況，持續優化因城施策，加大供需兩端政策支持力度，健全房地產市場各項長效體制機制建設，消除多年來高槓桿、高負債、高周轉的發展模式的弊端，推動房地產業良性循環，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡、成功轉型、持續健康發展，實現房地產業良性循環和宏觀經濟健康增長，推動社會高質量發展。

堅持「房住不炒」理念

雖然政府工作報告表述中連續兩年未提「房子是用來住的，不是用來炒的」，但住房和城鄉建設部部長倪虹在回答記者提問時表示，構建房地產發展新模式，在理念上要始終堅持「房住不炒」定位。

在筆者看來，堅持「房住不炒」是構建房地產發展新模式的基本前提和首要原則，房地產市場和房地產行業的總體基調和主要方向並未發生變化。考慮到近期房地產復甦步伐依然較為緩慢、市場情緒依然較為脆弱、房屋交易價量壓力依然存在，在現階段注重呵護情緒、培育信心、有效激發潛在需求的工作重點要求和防範化解重點領域風險的底線思維下，政府工作報告不提「房住不炒」、相關部門重申「房住不炒」，是比較適宜的做法。

國家統計局的最新數據顯示，房地產市場仍處於調整轉型中：1-2月份全國房地產開發投資同比下降9%，降幅比2023年全年收窄了0.6個百分點；1-2月份全國新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下降20.5%和下降29.3%。

從數據來看，在需求端，雖然高基數效應等因素導致同比銷售面積降幅有所擴大，但春節後新房和二手房銷售量都呈現回升態勢，且市場總體價格水平與地產鏈條其他部類商品零售均有趨穩跡象，70個大中城市各線城市的商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄，限額以上單位傢具類、建築及裝潢材料類零售額分別同比增長4.6%和2.1%，較2023年12月份均有所改善。市場結構也出現了進一步分化，高品質、創新型、改善性等地產產品需求較為強勁，傳統型、剛需型產品需求承壓較重。

開發投資出現邊際改善

在供給端，全國房地產開發投資同比降幅進一步收窄，顯示出房地產融資協調機制的推進、「三大工程」建設加速、優化土地供給等積極因素，使企業資金面保障和房地產開發投資出現了邊際改善。1-2月份百強房企拿地總金額同比增長約30%，也反映出開發企業投資購地和開工意願有所恢復、拿地總金額同比增速上行。

筆者預計一季度房地產市場基本面將繼續改善，各地需求端政策有望進一步優化調整，新房價格有望在成交規模溫和復甦、交易量結構性上行的基礎上穩中有升，高線城市與核心區位市場活躍度將穩步提升，保交樓背景下的竣工將保持較強增速，房地產開發投資和新開工有望繼續保持修復態勢。

調控可預期性有望提升

展望全年，新建商品房銷售面積和銷售金額均有望築底企穩，但房地產開發投資相對來說面臨的挑戰和困難將較多。地產調控政策的制度化、體系化、連續性、穩定性、可預期性有望進一步提升，從源頭處理好人、房、地、錢的關係。

預計保障性住房、城中村改造、「平急兩用」公共基礎設施等三大重點工程建設將和房地產行業調控政策優化調整結合在一起，成為推動優化房地產行業結構、構建房地產發展新模式的新起點、新抓手、新動能。通過推進「三大工程」建設，加大供需兩端政策支持力度，有助於健全房地產市場各項長效體制機制建設，消除多年來高槓桿、高負債、高周轉的發展模式的弊端，推動房地產行業良性循環，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡。

另一方面，在房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢下，房地產政策的適時調整、升級優化、因城施策、精準施策，也為合規經營、市場潛力大、綜合效益好、區位優勢強的商業地產和產業地產標的提供了定心丸、穩定器、動力源，有利於商業地產和產業地產的風險防範化解、安心規劃發展和良性循環、升級轉型，代建、物業服務、商業運營、長租公寓等產品與服務也有更大的發展空間。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。