椽盛資本投資總監 曾永堅

港鐵公司(0066)去年股東應佔淨利潤77.84億元，按年倒退20.8%，賬面淨利倒退，主因物業發展利潤較前年減少80億元，當中歸於因應會計準則計算港鐵的物業發展項目的入賬要求，去年相關的賬面變化實際不影響集團的現金流。相信港鐵今年的物業發展業務表現以至整體收益將會受惠香港特區政府於香港樓市全面「撤辣」及金管局取消按揭壓力測試及提升貸款比率等政策。

細看港鐵2023年業績，扣除物業發展利潤部分，受惠於過境服務和高速鐵路（香港段）服務恢復營運，以及免稅店業務重啟，未計及斯德哥爾摩通勤鐵路及Malartag的撥備10.2億元，股東應佔經常性業務利潤增加至53億元。其間，經常性業務利潤42.8億元，相對2022年同期為1.6億元，大升26倍；投資物業公允價值計量扭虧，收益14.2億元（2022年同期虧損8.1億元）。

集團去年總收入569.8億元，按年升19.2%。當中，香港車務營運收入201.3億元，升50.2%，令未計利息、財務開支及稅項和計及每年非定額付款後的虧損減少76.5%至11.1億元，主要受惠過境服務及高速鐵路（香港段）恢復營運和本地鐵路服務乘客量回升帶來的正面影響。本地鐵路服務乘客量為15.9億人次，升18.9%。

「鐵路加物業」行之有效

港鐵過去45年一直沿用的「鐵路加物業的商業模式」至今仍行之有效，集團表示未來將會持續採用這項營運模式，而港鐵物業發展的利潤實際上在賣樓之後早已鎖定大部分，只是會計準則要求集團需等待物業正式入伙，賣樓收益減去建築成本、地價、銀行貸款利息及其他成本後才可正式計算利潤。近年旗下發展的物業項目將陸續入伙，故未來可正式反映於集團的淨利表現。

鐵路加物業模式不單單是銷售地鐵上蓋物業的住宅，當前港鐵旗下商場相關業務表現不俗。去年的香港物業租賃及管理業務收入50.8億元，升6.3%，主因計入損益表的租金寬減攤銷有所下降，以及來自兩個新商場帶來的額外貢獻，包括於去年7月開業的「圍方」和12月開業的「THE SOUTHSIDE」。

樓市全面「撤辣」助交投回升

自今年財政預算案宣布全面「撤辣」後，香港住宅市場交投顯著回升，多個新盤銷售明顯回暖，當中，會德豐地產與港鐵合作的將軍澳日出康城SEASONS PLACE，於樓市全面「撤辣」後銷售勢如破竹。相信香港樓市未來成交持續回暖，勢將有利港鐵今明兩年的淨利表現。以股價每股25.7元計，預期股息率約5.2%，建議繼續持有作長線投資，目標價33元。（筆者為證監會持牌人士，未持有上述股份權益）

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