「撤辣」影響立竿見影 冀加強供地

李婉茵 高力香港研究部主管

最新一份的財政預算案終於宣布全面「撤辣」，而在政策實施後，樓市交投旋即見活躍起來。「撤辣」後首個新盤「Belgravia Place」更在首輪銷售中，久違的悉數沽清，且不乏大手客連環購買多個單位作投資用途，其他一手貨尾方面同樣銷情理想，反映市場對政策的歡迎，釋放壓抑已久的購買力。

樓市成交量有望重回6萬水平

隨着「辣招」成為歷史，高力預測整體樓市成交量可以由2022年至2023年的平均44,000宗，回彈至2017至2021年平均每年63,000宗水平。不過鑑於市場仍積壓大量貨尾和一手新盤有待消化，相信發展商之間，仍有相當的價格競爭，並會對二手市場造成一定壓力，故此樓價未必能在短時間內迎來反彈，需要密切留意環球利率走勢，會否如外界預期於本年第三季開始步入減息周期，如確認利率下行走勢，並隨着特區政府專才計劃帶來的需求，整體樓價則有望於未來一年，逐漸回升5%至10%。

無疑，預算案宣布「撤辣」，對提振房地產市道的氣氛效果立竿見影，由住宅物業成為增長的驅動力，建立後市的投資信心，同時有利於其他板塊的發展，特別是在政府的土地收入方面。去年出現接連流標的情況，導致政府賣地連補地價收入僅得194億元，只達預期的22.8%，很大程度導致千億財赤的發生。今年政府調整策略，觀乎賣地表中8幅住宅用地及商業、工業用地的選址及規模，均有考慮到市場現況及發展商的承受能力，均是偏中小型的發展用地，並調低土地收入預期至330億元。

建議先行推售洪水橋工業用地

不過，考慮到經濟前景仍有不確定性、發展商的融資及建築成本依然高企的情況下，要平衡發展所需，我們建議政府應先行推售洪水橋的工業用地，以盡快安置相關作業者，加速發展「北部都會區」策略願景；而住宅方面則需緊密關注「撤辣」後的政策成效，以平衡供需為依歸作推售，審慎安排賣地時間表，並檢視附加條款的必要性，優化土地行政流程，以利土地持續供應，並實現土地價值。

而商業用地方面，預算案所公布的招商引資措施，包括遷冊機制優化，可以吸引外地基金來港註冊和營運，另外重點企業來港落戶亦漸入佳境，未來將有 400億港元投資及帶來 13,000個工作崗位，中長遠而言，定能刺激寫字樓物業的租務需求。不過對於供應新商業用地，相關板塊近年正值供應高峰，故建議取決在企業落戶實際時間表，以及崗位開設等實則經濟數據，由需求決定供應的必要性。

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