「北都」發展宜引入「片區模式」

李婉茵 高力香港研究部主管

「北部都會區」的發展，可謂香港中長期經濟產業轉型及土地發展的最關鍵一着，如何實現吸引期望中的高增值產業、高科技企業進駐，特區政府既要深思熟慮，但亦不容耽擱。有見及此，較早前發展局局長甯漢豪在訪問中提到，特區政府或借鑑內地成功經驗，例如西安太古里，考慮以「片區發展模式」發展「北部都會區」中等大型項目，而試行點則包括新界北新市鎮、流浮山等，亦不排除新田科技城。

「打包招標」加快整體發展

有別於傳統的個別商業或住宅進行的傳統招標，「片區發展」可以理解作一個綜合片區包括住宅、商業及政府公共設施等打包式整體招標交予開發商平整及發展，由對方承擔工程開支，並透過公私營合作，加快整體發展步伐，同一時間內可作全盤規劃，以避免過往新發展區中或私人項目中，住宅項目入伙後仍未有商業或政府配套，居民變成開荒牛的處境。

事實上，香港亦早有先例應用這種城市營運概念，包括沙田第一城、愉景灣及珀麗灣等，前者為沙田新市鎮發展填海工程一部分，為政府公開招標項目，標書亦有列明發展商需要在規定時間內完成填海工程，以及興建學校等社區設施。後兩者為私人發展商主動與政府換地發展。暫時所見發展局局長的倡議模式，要求發展商承擔建設道路及公共設施等工程開支，其實現時在政府公開賣地已包含類似的條款，當然在規模上不能同日而語。

至於在「北部都會區」此大型項目上應用「片區發展模式」，固然有助推進項目發展步伐，然而考慮到項目的發展目標、規模及嶄新概念，特區政府在招標時，應審視入標者在實現產業轉型及創新科技發展等方面的發展願景，以及投標人士是否具備發展相關的規劃經驗及共同目標，更可將目光放諸四海，以吸引海外具經驗及實力的發展商在港發展。

加入關鍵持份者參與規劃

而在合作及治理框架上，「北部都會區」願景屬於中長期目標，在發展過程中，市場變化多端，故除了傳統的公私營合作框架，也可沿用外國成功的項目管治經驗，例如應用業務優化區域統籌模式（BID Model），除了由政府主導策略目標，亦加入關鍵持份者如重點企業、當地組織及居民等等，如成立指導委員會（Steering Committee），在發展過程時刻因應市場需求及變化，參與規劃，與新田科技成規模相當的新加坡創新園區 One-North可謂當中表表者。

最後在選擇試點方面，雖然發展局的計劃試點仍在探討，惟筆者認為，既然「北部都會區」的願景是創造香港的產業轉型，以及深化內地與香港的創科交流與合作，關鍵一步無疑是「新田科技城」的實現，驅動新發展區的發展。當然考慮到目前的經濟大環境，面對大規模及發展周期長的項目，發展商取態或偏向保守，但特區政府除了在土地價格上可因應試點模式及市場環境作調整外，亦可分拆較細的土地單位作若干發展期數，以此平衡發展所需及發展商的風險。

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