張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

2023年對香港工商舖市場而言，確實是平淡的年份，出現「價量齊跌」的現象。據美聯工商舖統計數目，全年成交宗數和金額分別錄得3,843宗和610.1億元，按年分別下跌約14.3%和25.7%，主因是大額成交減少和單價下降的雙重打擊。

去年舖市跌勢漸收窄

如果再把這組數字再細分三大類用途，則工廈、商廈及舖位分別錄得1,993宗、868宗和1,032宗，而分別成交金額是150億元、260億元和200億元，按年價量齊急挫一成上。當中舖位表現較佳，成交金額和宗數下跌約12.6%及13.7%，相比工廈的下跌幅度的43.7%和20.6%，正好說明店舖市場跌勢有所收窄。

工商舖市場湧現新客，內地餐飲品牌大舉進軍核心地舖，包括時尚飲品店、燒烤店、地方特色食舖。這股內地餐飲連鎖品牌儼然成為新動力，利用香港作為外闖「窗口」，再拓展東盟和海外市場。新型產業開始進入香港催生工商舖物業的需求，例如電動汽車租用地舖為展銷廳及樓上工商舖單位為辦公或維修用途。不少國際品牌租用核心地帶舖位開設體驗空間，包括零售品牌如Chanel、Swatch、Omega、航空公司如Emirates、主題餐廳如變形金剛品牌餐廳、高級酒類如麥卡倫。未來店舖增添體驗空間是大勢所趨，有助吸引客戶延長留店時間大大增加顧客購物享受，促進消費金額數目。

核心地舖料率先受惠

去年工商舖市場低迷的主因是利息太高、租金回報率遠低於借貸利率。龍年的市場仍看利率何時「止升向下」，既看時刻、也看下跌速度。如果減息日子愈被延遲，似乎說明未來減息速度會愈加快。整體來說，工商舖價租已回落到較合理水平，最差時刻已逐漸離開，未來會「止跌回升」，催化劑是減息時刻。筆者推介投資者核心地舖、工業樓宇/物流物業/數據中心和乙級辦公室，它們會在復甦市中首先受益，自然成為吸納對象。

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