高力香港研究部主管 李婉茵

2023年步入尾聲，本年是「疫後新開始」，「復甦」為主旋律，各界積極部署未來得以長促蓬勃發展的策略和措施。回顧房地產行業，受加息的宏觀因素影響，即管措施多元，但對於激活市場，仍未立竿見影。然而回顧過去，總結本年五大行業上的焦點布局，展望將來，仍可盼來年隨宏觀經濟逆轉，市道驟然復甦。

加息阻礙物業及土地成交

全球房地產市道，今年繼續受宏觀經濟的加息影響，美聯儲在本年8次議息會議中，進行了4次加息，各加0.25厘，另有4次維持不變，最終拍案將基準利率維持在5.25厘至5.50厘區間不變。高昂息率驅使資金流向更趨保守，同時借貸成本的增加，亦導致房地產行業活動整體成交淡靜，翻看田土廳數據，直至本年12月22日，香港整體物業註冊量僅57,342宗，達去年約96.6%水平，整體宗數為自1996年有紀錄以來最低。隨着美國經濟氣氛回暖，以及美聯儲連續兩次利率不變情況，市場普遍預測來年第三及第四季，將累計減息0.75%至1%，風險資產將得以受惠。

土地供應的焦點，今年錄下供應史上最多官地流標次數的一年，多達6個項目流標，而成交個案不少亦低於市場估價，例如旺角洗衣街的商業地，主要因為大型發展商面臨包括住宅一手市場反應淡靜、不少貨尾單位積存、未來兩三年供應多、高息加重資金成本，以及某些地皮發展時間長，繼而增加風險因素等壓力。本財年土地收益至目前，連補地價僅145億，僅達全年目標850億元17%，情況嚴峻。惟隨着來年息口有機會回調，土地價值或有變化，惟特區政府仍需適時檢討目前地皮限制，欠缺靈活的風險，以及就新發展區加快基建配套，不然流標情況有機會常態化。

利好樓市政策密集出台

儘管房地產市道今年歷經風霜，惟港府仍針對性在「高才通」及「減辣」措施上部署兩大焦點政策，並漸見成效。其中「高才通」彌補人口流失，計劃在今年首11個月，已錄得近4.7萬宗獲批個案，專才一般具相當經濟及文化背景，成樓市主要購買力及租戶群；加上新一份施政報告承接去年「永居後退稅」安排，今年「先免後徵」的稅務安排，鼓勵外來專才留港長遠發展。雖然專才置業會成為來年樓市的新助力，但整體樓市仍取決於息口走勢，高力預計住宅價格2024年仍有5%至10%的下調空間。

新發展焦點方面，「北部都會區」無疑是未來十年香港創新發展、產業升級及融合國家大局的重中之重。現時焦點在政府如何精簡安排棕地回收，以及有效安置目前的作業人士；另一邊廂，就土地行政的靈活措施，如何製造政策誘因予目標企業進駐，以作為區內領頭的驅動力，值得研究；最後，為達成深港緊密合作，至關重要的「新田科技城」其相關基建配套亦適宜加速發展，配合雙邊步伐，便利人員通勤，以產生協同效應。

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