李婉茵 高力香港研究部主管

臨近年尾，回顧本年度至今特區政府及一鐵一局的賣地成績，過去 11 個月，共有9個項目推出，僅售出三幅住宅地，成交價共涉逾132億港元，其中有多達6個項目流標，包括三幅住宅官地（赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區），而一鐵一局分別推出位於小蠔灣的第一期發展項目、觀塘市中心第四及第五發展區項目第106B區，以及東涌東站亦相繼流標，土地滯銷狀況，響起警號。

再推商業地皮無迫切性

儘管特區政府公布本財政年度的賣地表中，仍有三幅地皮未推出市場，包括灣仔和金鐘兩塊商業地皮，以及元朗一塊三合一工業用地，其中灣仔和金鐘長遠缺乏新的寫字樓供應，所以兩幅地皮仍具投資價值。

然而，發展商面對高息環境持續，且現時寫字樓空置率高企，再加上2025至2026年將增加近700萬平方呎樓面供應，在投資角度，實在沒迫切性在短期內再推商業地皮，故仍存在一定的流標風險，由此分析，預料特區政府在餘下的時間難以達成賣地目標。

宜因應市況調整賣地優次

其實從上述的土地推售策略可反思，特區政府需要挽回發展商的土地投資意慾，有必要重新審視在現時市況下賣地表的優先次序，例如考慮將商業地最少推遲至下個財政年度才推出市場，一來可避免供應高峰，以影響投資意慾，亦可靜待更好的宏觀經濟環境，例如息口穩定或有下調跡象時推售，某程度亦可保障珍貴地皮的應有土地價值。

優化審批建造程序降成本

另一邊廂，元朗三合一工業用地，由於將用於容納棕地作業者，有利「北部都會區」收地程序，因此有需要優先處理，以加快該區規劃及發展。

不過，隨着未來有更多新市鎮地皮推出，新發展區的整體規劃及路線圖對吸引發展商參與至關重要。若當區欠缺基建及商業民生配套，發展商須承擔較大的投資風險，在充滿不確定性及高息環境下，發展商自然有較多顧慮，建議特區政府應以減低發展成本為目標，優化審批及建造程序，減輕發展商對建造成本上漲、發展時間延長而導致利息支出大增及風險提高等憂慮，刺激其發展意慾，亦同時需正視賣地底價是否能反映市場現實的問題。

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